Генеральное Консульство Ирана в Астрахани

Историческая встреча: чего ждут иранцы от первого визита Эбрахима Раиси в Россию

19 января глава Ирана Эбрахим Раиси отправится в Москву с двухдневным визитом. Вместе с ним Россию посетят министры иностранных дел, нефти и экономики. По данным пресс-службы администрации иранского президента, цель поездки — продвижение экономических, политических и культурных отношений с РФ.

Программа у Раиси весьма насыщенная. Он встретится с президентом России Владимиром Путиным, выступит на пленарном заседании Госдумы, а также побеседует с предпринимателями и живущими в Москве иранцами.

Эксперты из Исламской республики поделились с международной редакцией ФАН своим видением российско-иранских отношений и ожиданиями от предстоящего визита президента в Москву.

Богатый бэкграунд

Мустафа Талебпур, бизнесмен, эксперт по международным отношениям

— Между нашими странами в разные периоды истории были разные отношения, но мы никогда не были равнодушны друг к другу.

Еще недавно Иран представлял из себя «игровую площадку» для Советского Союза и Запада. Затем победила Исламская революция и началась война между Ираном и Ираком. Оба государства тогда нуждались в оружии, и такие могущественные страны, как Советский Союз, США, Франция и Великобритания поставляли это оружие сторонам.

В то время в Иране существовал лозунг «ни Востока, ни Запада». Вилаят е-факих был третьим путем. Но затем произошли перемены. Война закончилась, СССР распался и мы увидели лицо нового государства — Российской Федерации.

Иран тоже достиг нового периода своей политической истории. И все начало потихоньку меняться, хотя Россия у большинства иранцев все еще достаточно прочно ассоциировалась с советским режимом. Однако со временем эти ассоциации сошли на нет.

Новое поколение иранцев хорошо знакомо с Россией, а развитие средств массовой коммуникации помогло им получить больше информации о политических и экономических особенностях этой страны. Мы понимаем, что Россия — это уже не СССР. К тому же, усиление антииранских настроений в мире еще больше подтолкнуло Тегеран к Москве. Тут еще особую роль сыграло присутствие российских специалистов на Бушерской АЭС. А затем и совместная борьба против террористов в Сирии.

Хотя надо отметить, что при предыдущем президенте Ирана диалог между нашими государствами был немного ослаблен, но в полной мере восстановлен сегодня. В этом смысле, визит господина Раиси в Москву — это далеко не рядовое событие.

То есть сегодня простой иранец воспринимает Россию скорее положительно?

— В глазах иранского народа Россия — друг, партнер, товарищ. Это место, куда хочется поехать учиться или работать. Это страна, оказавшая значительную поддержку Ирану в нынешние тяжелые для нас времена. Россия также постоянный член Совета Безопасности ООН. И я считаю, что сейчас необходимо сделать акцент на таких сферах, как торговля, туризм, совместная культурная деятельность.

Ожиданий масса

Чего вы ждете от поездки президента Раиси в Россию?

— Иранцы очень многого ждут от этого визита. Они вообще считают, что каждая зарубежная поездка официальных лиц должна приносить им какой-нибудь сладкий сувенир.

Учитывая проблемы, созданные предыдущим правительством во всех сферах жизни иранского народа, от визита Раиси ждут хотя бы частичного исправления ситуации.

Одним из важных моментов является обсуждение документа о российско-иранском сотрудничестве. Хасан Роухани (предшественник Раиси на посту президента — Прим. ФАН) подписал такое соглашение с Китаем, но многие эксперты и рядовые иранцы все-таки считают, что в приоритете должна быть именно Россия.

Отмечу, Китай протянул нам руку дружбы и подписал соглашение на 25 лет из-за крайней зависимости от иранских энергоносителей. И нынешний визит министра иностранных дел Ирана в Китай состоялся перед визитом президента в Россию. К тому же, некоторые эксперты полагают, что Россия не воспринимает Иран так, как Китай. Но я не согласен с этой оценкой.

Есть еще один нюанс — из-за накопления долгов иранского правительства перед РФ российские компании не очень-то хотят работать в Иране в полную силу.

И это еще одна проблема, которую предстоит решить нашему президенту — убедить Москву в необходимости реализации проектов с большей инвестиционной емкостью.

Например?

— Коридор «Север — Юг» — мегапроект, который до сих пор не заработал в полную силу. При этом роль Исламской республики в этом проекте очень важна. В связи с этим Ирану для развития и ускорения этого проекта необходимо инфраструктурное сотрудничество с Россией: строительство портов и железных дорог.

На юге Ирана и в районе порта Чабахар, который является основным транзитным пунктом для товаров через коридор, присутствует Индия, которая инвестировала туда более 2 миллиардов долларов. В Иране ждут нечто подобное и от России.

Еще одним ожиданием от иранского президента является решение вопроса о закупке у РФ военной техники. Особенно контракта на самолет Сухого.

Вопросы глобального масштаба

Что касается международной политики, то тут есть три важнейшие темы.

Во-первых, переговоры в Вене и участие в них России. Во-вторых, Афганистан и переговоры с «Талибаном» 1 (запрещен в РФ). Безусловно, и Иран, и Россия ведут эти переговоры независимо друг от друга. С другой стороны, наши государства не намерены вмешиваться в процесс управления внутри Афганистана. Но все мы прекрасно понимаем, что любое обострение в этой стране может навредить и Ирану, и России. Поэтому двум президентам необходимо достичь совместного соглашения, выработать общую стратегию по Афганистану, чтобы не выпустить ситуацию из-под контроля.

И наконец, вопрос урегулирования в Нагорном Карабахе. Учитывая, что этот регион находится очень близко к границам Ирана, мы заинтересованы в том, чтобы российская сторона учитывала и наши интересы.

Читайте также:
Наказание в Латвии за службу в иностранной армии

Кроме того, ожидается, что на встрече Раиси и Путина будет поднят вопрос об определении правового статуса Каспийского моря. Этот вопрос имеет большое стратегическое значение. Вопрос принадлежности Ирану каспийских вод с исторической точки зрения очень важен для иранского народа.

Также не стоит забывать и нашем желании вступить в Шанхайскую организацию сотрудничества и стать постоянным членом в Евразийском экономическом союзе. Существует важнейшая тема банковских отношений между нашими государствами.

Если стороны придут к общему знаменателю по вышеперечисленным вопросам, то можно будет с уверенностью говорить о том, что эта встреча станет поистине исторической!

Есть проблемы, которые надо решать

Сейед Махмуд Реза Саджади, посол Ирана в России (2009–2013)

— Отношения между Ираном и Россией стали лучше. И они продолжают улучшаться с каждым годом. Но я много раз говорил, что необходимо преодолеть еще множество препятствий. Нашим центробанкам необходимо начать поддерживать бизнес между Тегераном и Москвой. А нашим предпринимателям надо перестать ориентироваться на США и ЕС.

В энергетическом секторе тоже есть проблемы. Российские компании с опаской смотрят на Иран. Это связано с санкциями и боязнью еще больше рассориться с Западом.

Хотя, справедливости ради, российских компаний в Иране было мало и до санкций. Были китайские, японские, корейские, а российских мало. Москва традиционно больше ориентировалась на Запад, а не на Юг.

План по борьбе с санкциями

Иман Шафеи, международный аналитик из Тегерана

— Одним из главных лозунгов предвыборной кампании президента Раиси было «укрепление отношений с соседними странами». И Россия — сосед с многовековой историей — имеет большое значение для Ирана. Многие полагают, что распределение власти в 21 веке будет многополярным и мы станем свидетелями конца гегемонии США. Так, Россия, Китай и Иран считаются главными игроками, оказывающими глобальное и региональное влияние, ускоряющее падение США.

Это причина, почему Штаты находятся в состоянии тотальной войны с этими странами. Я ожидаю, что Раиси и Путин обсудят санкции и разработают некий план действий по борьбе с ними. Разумеется, они также будут искать пути укрепления и углубления связей в важнейших секторах — таких как оборона, энергетика, торговля, высокие технологии и т. д., а также возрождение Совместного всеобъемлющего плана действий.

Генеральное Консульство Ирана в Астрахани

Консульский отдел

Телефон: (8-10-9821) 6670-1676
Факс: 6670-1652
Загранучреждение: Генконсульство в Исфагане
Руководитель загранучреждения: Генконсул — Шевченко Николай Григорьевич
Адрес: Consulate General of the Russian Federation in Isfahan, Chahar Bagh Payin street, Masjed-e-Sofretchi, 11, Isfahan city, Iran
Телефон: (8-10-98311) 222-2060
Телекс: 50033622
Факс: (8-10-98311) 222-0804
E-mail: ruscons-esf@chavoosh.com

Посольство России за рубежом и их функции

Консульства России в зарубежных странах выполняют весьма важную функцию – представляют интересы граждан России и обеспечивают их юридическую безопасность. Многим гражданам, совершавшим долговременные визиты за границу, приходилось убеждаться в необходимости работы посольства России за рубежом.

Ярким примером является случай, когда деловая поездка по каким-либо причинам затягивается, а срок действия визы подходит к концу, чтобы избежать неприятностей с правоохранительными органами чужой страны, гражданин России может обратиться в посольство России за помощью в продлении визы.

В последнее время многие наши граждане работают на территории других стран, тогда как в России могут проходить выборы. Право голоса у гражданина России никто не отбирал, а в посольстве России каждый россиянин может отдать свой голос своему кандидату, а его выбор будет учтен на территории РФ.

Кроме того, статус российского гражданина на территории другого государства регулируется не только местным, но и российским законодательством. Поэтому в некоторых спорных ситуациях консульства России обязаны принять меры, чтобы вы могли в полной мере воспользоваться своими правами, предоставленными вам законами РФ и международными договорами. Только есть одно «но»: консульство России сможет оказать вам своевременную помощь, только если вы по прибытию в другую страну встанете консульский учет.

Посольство России за рубежом, например, в Украине, Испании, Германии, США, Барселоне, Финляндии и других странах активно содействует укреплению деловых связей между Россией и страной пребывания. С недавнего времени через консульства России в других странах можно запросить достоверные данные об условиях коммерческой деятельности в стране, деятельности банков. Например, консульство России в Украине и других странах может предоставить информацию, которая представляет определенный интерес для бизнесменов.

Генеральное консульство России в США, Греции, Германии, Италии и других странах является гарантом прав российских граждан в стране пребывания. Кроме того, консульства России за границей выполняют и нотариальные действия, такие как регистрация брака, рождения или смерти, а также наследование. Еще одной важной функцией консульства России на территории другой страны является легализация документов, то есть в консульстве можно получить подтверждение подлинности любого документа, полученного в стране пребывания.

Наш центр “Visardo” это команда настоящих профессионалов своего дела, которая уже более 10 лет развивает международный туризм в России, а так же деловое сотрудничество с иностранными компаниям. Подробнее

Новости

На основании приказа Министерства Иностранных Дел Российской Федерации от 21 декабря 2022 года N 23235, утвержден новый перечень целей поездок, используемых при оформлении и выдаче виз иностранным гражданам. Данный приказ вступает в силу с 08.02.2022 года. I. Дипломатические визы N Цель поездки Кому выдаются 1. Выполнение функций дипломатического сотрудника (Дипсотрудник) Дипломатическим агентам (кроме лиц, указанных в…

Читайте также:
Регистрация брака в Дании: в чем особенности

Уважаемые клиенты и партнеры. К сожалению пандемия не пощадила и нашу компанию, а помощь государства оказалась недостаточной, пока закрыты границы. Поэтому мы были вынуждены закрыть офис нашей компании и перевести всю работу на удаленный режим. Мы по прежнему доступны по нашим телефонам +7 499 707 9 707 и мобильный +7 968 707 9 707. Вопросы…

Уважаемые клиенты! Россия ввела запрет на въезд иностранных граждан на свою территорию с 18.03.2022 по 01.05.2022 г. Для обеспечения безопасности государства, защиты здоровья населения и нераспространения коронавирусной инфекции в соответствии с российским законодательством и положениями применимых международных договоров Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято решение с 00 часов 00 минут по местному времени 18 марта 2022 года до 00 часов 00 минут…

Уважаемые Клиенты и Партнеры! С 12.08.2019 года мы переезжаем в новый офис, который расположен на станции метро Курская Кольцевая / Чкаловская, по адресу — Мельницский переулок дом 1, на 4 этаже в офисе №424, в Бизнес Центре «Мельницкий» (посмотреть схему проезда)

Обратите внимание на ближайшие официальные праздничные дни, по которым наш офис не будет работать: Апрель-Май: 27.04.2018 — сокращенный рабочий день с 09:00 до 17:00 28.04.2018 — сокращенный рабочий день, с 10:00 до 15:00 29.04.2018 — 02.04.2018 — праздничные дни 03.05.2018 — рабочий день с 09:00 до 18:00 04.05.2018 — сокращенный рабочий день с 09:00 до 17:00 05.05.2018…

Коммерческая недвижимость: во что инвестировать в Великобритании

Сегодня лидерами в области коммерческой недвижимости являются США, Австрия, Германия и Великобритания. А в европейском рейтинге деловые объекты центрального Лондона занимают пятую строчку. Согласно данным Savills, среди инвесторов большинства стран самой востребованной остается жилая недвижимость, а доля сделок с коммерческими квадратными метрами у российского покупателя не превышает 10% от общего объема сделок. Эксперты связывают такой немалый показатель с потребностями инвесторов, которые не только хотят обладать премиальной недвижимостью, но и получать от нее регулярный доход.

Офисная недвижимость в Великобритании

Прошедший год стал самым успешным за последнее десятилетие для всемирного рынка коммерческой недвижимости и занял вторую строку в рейтинге вложенных инвестиций в этот тип недвижимости с показателем 224 млрд долларов. Офисная недвижимость в 2018 году была признана самым популярным сегментом среди инвесторов. По информации Knight Frank, доля вложений в офисы по всему миру составила 36% от совокупного объема сделок – в денежном эквиваленте этот показатель достигает 330 млрд долларов. 22% и 17% соответственно составил глобальный спрос на апартаменты и торговую недвижимость. Ожидается, что текущая тенденция продлится еще некоторое время.

Однако в Великобритании вопрос офисной недвижимости стоит совсем иначе, чем это можно наблюдать в других странах и решающую роль в этом сыграл Брекзит. Именно после его объявления большое количество международных компаний начали выводить свои офисы из центра Лондона, которые ранее на 100% стабильно сдавались в аренду. Владельцам такого типа недвижимости в британской столице пришлось затем долгое время искать арендаторов, а не найдя их – начали демпинговать. Поэтому инвестиции в офисную недвижимость Лондона сейчас являются как никогда рискованными.

Затем обозначилась еще одна тенденция – многие трейдеры боялись, что лондонская биржа потеряет свою значимость из-за Брекзита и в результате перевели свои офисы в Манчестер и Ливерпуль – в этих городах в последние годы были построены комфортабельные офисные кластеры, содержание которых обходится на порядок доступнее, чем в Лондоне. Некоторые эксперты считают, что сейчас покупать офисную недвижимость в Великобритании является не самым разумным поступком.

Комплексные предложения для инвесторов

Зато среди иностранных инвесторов пользуются большим спросом пакетные инвестиционные предложения, когда за 9-10 млн фунтов стерлингов приобретается небольшое здание, на территории которого находится несколько апартаментов (обычно 5 или 6 – по две квартиры на каждом этаже), а на первом уровне есть ресторан или магазин площадью около 50 кв.м. Обычно за такие объекты берутся, когда нужно повысить стоимость конкретному объекту недвижимости.

При этом текущего/малоприбыльного арендатора обычно «вежливо просят» под предлогом ремонта, который вскоре начинается – помимо обновления помещений часто достраивают еще один этаж, тем самым, повышая доходность от объекта – она достигает иногда до 9% годовых. Приобрести ресторан или магазин в Лондоне сейчас сложно, а через такие комплексные предложения – вполне возможно, тем более, что они также предполагают услуги специалистов (бухгалтера, эриста и т.д., таким образом, беря полностью работу на себя.

Парковки

Парковками в столичном Лондоне и окрестностях заведует крупный британский застройщик, который аккредитован в аэропортах (именно там больше всего было возведено новых парковочных мест) – эта стратегическая земля оформляется в leasehold от государства. Лоты на землю, которая находится вокруг аэропортов, практически не попадаются, поскольку нового строительства и новых предложений нет – большинство агентств находится в листе ожидания. Годовой доход на парковки составляет для владельцев в среднем 8%, а стоимость одного машиноместа под открытым небом колеблется около 25 000 фунтов стерлингов. Возможно, что какие-то предложения будут появляться на вторичном рынке, но на них уже будет сделана наценка в размере 5-6%.

Инвестиции в студенческое жилье

Сейчас в Великобритании активно развиваются еще два сектора, связанные с инвестированием в недвижимость: студенческое жилье и дома престарелых. Что касается студенческого жилья, то здесь правила всему миру диктует британское образование, которое остается одним из лучших в мире, благодаря чему оно является одним из самых известных и привлекательных. Сегодня иметь британское образование престижно во всем мире, поэтому в Великобританию съезжается большое количество иностранных студентов. По информации компании Knight Frank, количество студентов-нерезидентов с каждым годом увеличивается, а также растет общее число обучающихся в вузах. Отчасти это связано с небольшим падением британского фунта, которое позволило привлечь большое количество иностранцев, которые ранее не могли себе позволить пройти обучение в этой стране.

Читайте также:
Визовый центр Хорватии в Хабаровске - официальный сайт, адрес, схема проезда, время работы, документы

В силу того, что поток приезжих увеличивается, на рынке наблюдается большой дефицит студенческого жилья – это специализированное жилье, которое дает ряд преимуществ учащемуся по сравнению с обычными квартирами. В первую очередь, такие объекты относительно дешевы для аренды, а также предоставляют возможность проживать вместе со своими сверстниками. Покупая апартаменты в студенческом комплексе, инвестор получает более высокую доходность, если сравнивать с обычными апартаментами – доходность студенческого жилья колеблется в промежутке 7-9% годовых. При этом ценность и востребованность такого типа недвижимости определяется (и в каком-то смысле застрахована) расположением престижного ВУЗа в непосредственной близости от объекта.

Стоимость студенческих апартаментов составляет обычно от 60 000 до 120 000 фунтов стерлингов. Инвестор может приобрести как одни апартаменты, так и блок из нескольких объектов, что может стать еще более выгодным вложением своих средств. При покупке важно обращать внимание на ВУЗы, которые расположены поблизости с комплексом, а также на то, сколько в учебном заведении обучается студентов, какова доля иностранцев, а также отслеживать колебания местной статистики. Престижное и востребованное высшее учебное заведение обеспечит инвестора стабильными и высокими арендными платежами на много лет вперед.

Инвестиции в дома для престарелых

Еще один развивающийся сектор коммерческой недвижимости Великобритании – это дома престарелых. Как показывает статистика, количество пожилых и нуждающихся в уходе людей в Великобритании активно растет. Это связано как с популяризацией здорового образа жизни, развитием медицины, так и с тем, что сейчас на пенсию выходит поколение бейби-бумеров. Высокий спрос на дома престарелых позволяет инвестировавшим в этот сектор получать доходность в размере 8-10% годовых.

Инвестор покупает апартаменты или пакет апартаментов в доме престарелых и заключает договор с оператором дома. При этом в договоре прописывается фиксированная годовая доходность и срок договора: обычно он составляется на период от 10 до 25 лет. Таким образом, для инвестора не будет сюрпризом, сколько он заработает за год, а также он может быть уверен в стабильности дохода, так как договор с оператором заключен на долгий срок. Кроме того, в договорах с оператором часто прописывается опция обратного выкупа. Это означает, что, например, через десять лет инвестор может выйти гарантированно из инвестиции, принудив оператора выкупить назад апартаменты – такая опция прописывается в договоре. Сегодня стоимость апартаментов в домах престарелых составляет от 70 000 до 150 000 фунтов стерлингов.

В сделке и по домам престарелых и по студенческому жилью инвестора всегда представляет лицензированный юрист, который проверяет договоры и объект недвижимости. При этом недвижимость можно приобретать удаленно, например, находясь в России. Такой тип коммерческой недвижимости чаще всего выбирают те инвесторы, которые хотят получать пассивный и стабильный арендный доход и обеспечить себе, к примеру, пенсию в будущем.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Инессу Панчук, руководителя направлений США, Канады, Великобритании и стран ближнего Востока компании Moscow Sotheby’s International Realty

Елену Утюмову, директора компании «ИНДОМ»

Коммерческая недвижимость Великобритании: где и во что лучше инвестировать

Главная цель, ради которой россияне покупают недвижимость в Великобритании, — инвестиции. Так считают 66,7% риелторов, опрошенных в ходе исследования, проведенного Tranio.Ru. Согласно информации правительства Великобритании, с III квартала 2008 по III квартал 2013 россияне получили 433 инвесторские визы в страну. По этому показателю наши соотечественники занимают первое место среди иностранцев, опережая китайцев и американцев. Одна из причин повышенного интереса в том, что спрос на недвижимость превышает предложение, и цены растут, не переставая.

50% британских риелторов отмечают, что русские составляют заметную долю среди покупателей коммерческой недвижимости. Наибольшей популярностью пользуются офисы, отели, доходные дома, в меньшей степени — магазины. Россияне рассчитывают на доходность % годовых. Покупатели коммерческой недвижимости чаще предпочитают приобретать объект с готовым бизнесом (83,3% респондентов), нежели самостоятельно налаживать дело (16,7%).

Повышенный интерес к коммерческой недвижимости объясняется тем, что она приносит больший доход по сравнению с другими типами инвестиционных объектов. Средняя совокупная доходность такой недвижимости — 12,7%. Для сравнения, жилье в центре Лондона с учетом прироста капитала приносит 10,6%.

Совокупная доходность разных типов инвестиционных объектов, %Данные IPD, Knight Frank, Macrobond

При выборе инвестиционной недвижимости следуют обращать внимание не только на ставку начальной доходности, но и на прирост капитала. Среди разных типов коммерческих объектов наибольшую совокупную доходность имеют офисы: в 2013 году именно они подорожали больше всего и продемонстрировали самое значительное повышение арендных ставок. На втором месте — объекты.

Типы
недвижимости
Динамика
арендных ставок
Прирост
капитала
Ставки
доходности
Совокупная доходность
(прирост капитала +
ставка доходности)
Офисы 7,25 16,55 5,74 22,29
Торговая
недвижимость
1,37 7,42 5,64 13,06
Промышленно-
складские
объекты
0,40 13,31 6,72 20,03

Лондон и Англия традиционно более развиты экономически, чем другие регионы Великобритании, поэтому инвестиции в недвижимость этих рынков считаются менее рискованными.

«Главное при покупке коммерческой недвижимости — чтобы договор с арендатором был заключен на срок не менее 10 лет, хорошее состояние здания, оборот бизнеса арендатора, а также популярность района (самый популярный — Лондон и его пригороды)» говорит Оксана Салфали, исполнительный директор London Relocation Consultancy.

Офисы: самая высокая совокупная доходность и низкие риски

В 2013 году офисы были самым доходным типом коммерческой недвижимости в Великобритании. Это заметили зарубежные инвесторы: их доля на рынке выросла с 23% в 2012 году до 48% в 2013. Интерес к офисам растет того, что открывается всё больше новых компаний. Это вызвано повышением спроса на широкий спектр услуг, что обусловлено подъемом экономики страны.

Британские офисы пользуются спросом и среди российских покупателей. Рекомендации по аренде офисов нашим соотечественникам дает Оксана Салфали: «Крупный арендатор должен обладать известным именем, арендный договор должен заключаться минимум на лет, здание должно быть в отличном состоянии и в проходном месте, то есть в центре города».

Рекомендуется инвестировать в объекты класса «А+» (высотные здания в деловом центре города, известные достопримечательности) и класса «А» (здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года, имеющие вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками).

Большой Манчестер — крупнейший офисный рынок за пределами Лондона

При выборе офисного рынка следует обращать внимание на то, насколько хорошо развита экономика региона и как обстоят дела на рынке труда. Именно от экономических показателей зависит спрос на офисы, их заполненность и, следовательно, доход от инвестиций. По данным Oxford Economics, в тройку самых перспективных рынков 2014 года входят Лондон, Англия, а также Йоркшир и Хамберсайд вместе с Восточной Англией. Хуже экономическая ситуация (следовательно, и ситуация на офисных рынках) в Восточном Мидленде и Северной Ирландии.

Главные офисные рынки Великобритании — долина Темзы (Лондон, окрестности магистрали M25, опоясывающей столицу, и Оксфорд), а также крупные региональные города (Абердин, Бирмингем, Бристоль, Глазго, Ливерпуль, Лидс, Манчестер и Эдинбург). Средние ставки начальной доходности в крупных региональных городах Великобритании составляют 6–7%.

Абердин 6,00
Бирмингем 5,75
Бристоль 6,25
Глазго 6,00
Кардифф 6,00
Ливерпуль 7,25
Лидс 6,00
Манчестер 5,75
Ньюкасл 6,25
Саутгемптон 7,00
Шеффилд 6,50
Эдинбург 6,00

По данным Jones Lang LaSalle, арендные ставки имеют тенденцию к росту в Лондоне (Сити и ), в меньшей степени — в Белфасте, Эдинбурге, Манчестере, Ноттингеме и Глазго. По прогнозам, аренда в Лондоне в ближайшие пять лет ежегодно будет дорожать в среднем на 4,5% в год, в региональных городах — на 2,5%. Повышение арендных ставок будет обусловлено нехваткой офисов класса «А». По сравнению с пиком 2009 года предложение таких помещений в региональных городах сократилось почти наполовину.

Инвестиции в лондонские офисы менее рискованны, чем в региональные. Лучшие столичные районы для инвестиций в офисную недвижимость — Сити, и Доклендс. По данным Savills, спрос на аренду офисов в британской столице в 2013 году вырос на 45%. Это самый высокий уровень с 2010 года. Объем инвестиций в Сити и в 2013 году составил 20 млрд фунтов стерлингов — это тоже рекорд. Объем пустующих площадей сократился до 6%, а аренда офисов в Сити и подорожала на 20%. По прогнозам, в течение ближайших пяти лет арендные ставки будут повышаться на % ежегодно. В течение 2013 года ставка доходности в Сити оставалась стабильной — 4,75%.

Торговая недвижимость: цель — продуктовые магазины

По данным Knight Frank, в 2013 году в британские торговые объекты было вложено 10,3 млрд фунтов стерлингов, что на 51% больше, чем в 2012. Интерес вызывают как небольшие магазины на центральных улицах городов, так и торговые центры. Инвестировать в торговую недвижимость выгодно, потому что стоимость строительства высока — такие проекты оцениваются в сотни тысяч и даже миллионы фунтов стерлингов, что служит хорошей защитой от конкуренции. Спрос на такую недвижимость обычно превышает предложение, и многие торговые центры продаются .

Оксана Салфали советует приобретать продуктовые магазины в жилых районах: «Всем нужно покупать продукты, поэтому магазины всегда будут иметь клиентов, следовательно, арендатор будет получать прибыль и вовремя платить за аренду владельцу коммерческого объекта».

Лондонская — одна из самых дорогих торговых улиц мира

Большинство торговых центров в Великобритании приобретаются REIT, также активны различные фонды, но частные инвесторы составляют малую долю. Как правило, суммы сделок исчисляются миллионами. Например, в I квартале 2014 среди сделок с участием Knight Frank самой дешевой была продажа торгового центра стоимостью 9,5 млн фунтов стерлингов в Уэльсе (доходность — 10,5%), самой дорогой — сделка в Бирмингеме стоимостью 407,7 млн (доходность — 5,25%).

Торговые центры приносят от 5,00 до 8,75% годовых в зависимости от посещаемости и популярности объекта. Чем больше спрос и чем лучше наполняемость, тем ниже доходность и риски, и наоборот. Например, помещения во вторичных и третичных торговых зонах Великобритании приносят % годовых. (Такими зонами считаются места, куда потребители редко заходят за покупками). На престижных улицах с оживленной торговлей (первичные торговые зоны) доходность составляет около 5%. Например, в Лондоне одной из лучших и дорогих торговых улиц считается , где магазины приносят лишь 2,5% годовых. Аренда здесь стоит дорого и постоянно повышается. По прогнозам Savills, с февраля 2014 по февраль 2015 помещения на подорожают на 15% до 16 140 фунтов стерлингов/м².

помещения: идеальное решение для

помещения разнообразны по типам и размерам, и потому годятся для любых инвесторов, в том числе для начинающих. Среди таких объектов есть и огромные склады площадью более 50 тыс. м², и небольшие строения площадью 250 м².

По информации Jones Lang LaSalle, в 2013 году спрос на помещения в Великобритании вырос на 28%, а количество доступных предложений сократилось на 17%. В 2013 году в этот сектор было инвестировано 4,4 млрд фунтов стерлингов.

Ставки начальной доходности недвижимости традиционно выше, чем ставки доходности торговых и офисных объектов

Для инвестиций в этот сектор следует выбирать рынки, где хорошо развита торговля и промышленность. Это, например, и Англия, а также Мидленд.

Лондон Кеннинг Таун, Кройдон, Парк-Ройал, Хитроу, Чессингтон
Юго-Восточная Англия Базилдон, Вест-Таррок, Гилдфорд, Дратфорд, Слау, Хай-Уиком
Восточная Англия Ипсвич, Норидж, Питерборо, Хантингтон
Юго-Западная Англия Бристоль, Плимут, Суиндон, Эксетер
Западный Мидленд Бирмингем, Ковентри
Восточный Мидленд Дерби, Лестер, Нортгемптон, Ноттингем
Северо-Западная Англия Ливерпуль, Манчестер
Шотландия Абердин, Глазго, Эдинбург
Уэльс Кардиф, Ньюпорт, Суонси

Для инвестиций подходят современные склады, построенные менее 10 лет назад, хорошо оборудованные и расположенные рядом с основными объектами инфраструктуры. При сроках аренды 5 лет такие объекты приносят в среднем 8% годовых, 10 лет — 6,75%, 20 лет — 5,75%.

Отели: в центре внимания туристические регионы

Как правило, рынок гостиничной недвижимости сильно зависит от состояния экономики. Во время рецессии деловые и туристические поездки совершаются реже, а заполненность отелей и их рентабельность падает. Сейчас в Великобритании спрос и предложение на отели сбалансированы, поэтому инвестировать в них выгодно.

В 2013 году за пределами Лондона в гостиничную недвижимость было вложено 1,7 млрд фунтов стерлингов, что на 138% больше, чем в 2012 году. Это самый высокий показатель с 2007 года. Всего в стране этот класс недвижимости получил 3,9 млрд, и это тоже рекорд. Особенно активными были иностранные инвесторы и небольшие частные компании.

Цены на отели начинаются от 600 тыс. фунтов стерлингов

Отели стоит покупать там, где много туристов. В Великобритании это такие города и регионы как Лондон, Озерный край, Эдинбург, Котсуолдс и ( Англия). Оксана Салфали рекомендует инвестировать в гостиницы крупных городов, недалеко от станций метро и центральных достопримечательностей.

Наименее рискованными считаются инвестиции в гостиницы Лондона и Эдинбурга. Во время кризиса 2009 года именно эти рынки лучше всего пережили экономический спад. Ежегодно Лондон посещают более 15 млн туристов. В 2013 году вырос и спрос на бронирование отелей, и стоимость гостиничных номеров. По данным BNP Paribas, 70% инвестиций в лондонские отели приходятся на иностранцев.

Предложение качественных объектов настолько мало, что некоторые покупатели тратят по полтора года или больше, чтобы найти подходящий отель. Перед покупкой стоит узнать, почему гостиница выставлена на продажу (ошибки в распределении финансов, неудачное управление, нерентабельность объекта) и извлечь для себя урок. Нужно изучить финансовую отчетность за последние три года. Если как минимум за последние девять месяцев объект приносил прибыль, то он подходит для инвестиций. Стоит также посмотреть градостроительный план и убедиться, что в ближайшие годы не появятся новые проекты, которые могут навредить бизнесу. Будьте готовы тратить на содержание отеля минимум 4% годового оборота.

Резиденции для пенсионеров и медицинские комплексы: выбор инвесторов, боящихся кризиса

Преимущества инвестиций в резиденции для пенсионеров, медицинские комплексы и учреждения здравоохранения в том, что экономические спады оказывают на этот сектор незначительное влияние.

Иностранцы активно вкладывают средства в британские комплексы для пенсионеров. Этот тип недвижимости востребован среди американских REIT, а также корпоративных инвесторов из стран Ближнего Востока и региона. Комплексы для пенсионеров имеют хорошие перспективы. По прогнозам Experian, к 2013 году число британцев старше 85 лет увеличится на 85%.

Многие британские пенсионеры переезжают из просторных домов и квартир в комплексы для престарелых

Комплексы для пенсионеров и медицинские комплексы отличаются высокой доходностью (около 5,5 – 6,0%) по сравнению с другими типами недвижимости. По данным Knight Frank, в Лондоне и Англии аренда в специализированных комплексах стоит в среднем 9 400 и 9 850 фунтов стерлингов соответственно. Наименее рискованно инвестировать в такие объекты в британской столице.

При покупке апартаментов в комплексе для пожилых инвестору гарантируется рентный доход в течение 10 лет, если он сдает комплекс в аренду с помощью управляющей компании. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС (20%), а застройщик выкупает недвижимость через лет, и доход при перепродаже составляет около 10%.

Студенческое жилье: инвестиции с потенциалом

Студенческая недвижимость — альтернативный класс инвестиционных активов, занимающий промежуточное положение между коммерческими и жилыми объектами.

Для инвестиций рекомендуется выбирать провинциальные города, общая особенность которых — относительно низкая стоимость жилья при высокой доходности. Эксперты Savills советуют вкладывать капитал в студенческую недвижимость Бата, Брайтона, Бристоля, Кардиффа, Кембриджа, Оксфорда, и Эдинбурга. Самым крупным и востребованным рынком Великобритании остается Лондон: в центральных районах города учатся более 300 тыс. . В вышеперечисленных городах спрос на студенческое жилье наиболее силен среди всех рынков Великобритании.

Британское образование считается самым престижным в мире

По информации Savills, средняя ставка доходности студенческой недвижимости — 6,3%. Однако в отдельных случаях она достигает 12% годовых. Такой высокий показатель объясняется популярностью британского образования среди иностранцев и недостатком общежитий. Жилье можно сдавать образовательным учреждениям или непосредственно учащимся. В последнем случае недвижимость приносит больший доход.

Аренда дороже всего стоит в Лондоне — в среднем 900 фунтов стерлингов в месяц за одно спальное место. Для сравнения, студенческое жилье в Брайтоне, Бристоле и Оксфорде сдается примерно за 400 фунтов стерлингов.

«При инвестициях в студенческую недвижимость главное — проверить надежность застройщика, удостовериться, что предыдущие проекты застройщика приносят стабильный доход при сдаче в аренду. Лучшие рынки — пригороды Лондона и крупные студенческие города, где недостает студенческого жилья» говорит Оксана Салфали.

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Как выбирать жилье в Лондоне: советы специалиста

По итогам прошлого года российские граждане стали лидерами в покупке элитного жилья в центре Лондона, составляя 14% от числа всех иностранных покупателей. Однако так ли легко выбрать жилую недвижимость в Англии? Насколько законы Соединенного Королевства отличаются от российских?

С этими вопросами корреспондент “РБК-Недвижимости” обратился к Марине Матвеевой, директору компании Ashton Rose, специализирующейся в подборе элитной недвижимости Лондона для русскоязычных клиентов. Марина работает в Ashton Rose c 2007 года. Она выпускник Нижегородского лингвистического университета, также училась в университете по специализации “менеджмент в сфере туризма и гостиничного бизнеса” в Англии, владеет английским, испанским и итальянским языками.

– Марина, в чем основное отличие процесса приобретения недвижимости в Москве и в Лондоне?

– Законы о приобретении недвижимости в России и Великобритании значительно различаются. Более того, существуют реалии, характерные только для рынка недвижимости Великобритании. Незнание этих реалий может привести к тому, что вы можете приобрести неликвидную недвижимость, существенно за нее переплатив, или спустя несколько лет после покупки квартиры обнаружить, что следует доплатить существенную сумму денег, чтобы не лишиться недвижимости.

Необходимо помнить, что в Великобритании существуют две основные формы собственности на недвижимость: leasehold (полное владение на определенный срок) и freehold (полное бессрочное владение).

При покупке недвижимости на условиях leasehold вы приобретаете в полное владение квартиру, а также выкупаете право на пользование землей, на которой находится здание, на определенный срок. На практике это означает, что по истечении срока leasehold вы не сможете продолжать пользоваться имуществом даже при условии, что данное имущество вам полностью принадлежит. Право пользования землей может быть предоставлено владельцу имущества на срок от 1 года до 999 лет. Срок, на который земля предоставлена в пользование, влияет на стоимость объекта недвижимости – чем меньше срок, тем меньше стоимость объекта недвижимости, и может составить от 1 года до 999 лет.

При покупке недвижимости в Великобритании обязательно следует проверить срок действия leasehold, где расположена недвижимость, которую вы намереваетесь приобрести. При привлечении юристов для оформления сделки по продаже обязанность по проверке срока, на который предоставлено право пользования землей, возлагается на них. Как правило, в Англии только квартиры продаются в полное владение с правом пользования землей на определенный срок.

Владелец недвижимости на условиях freehold является владельцем как непосредственно объекта недвижимости, так и земли, на которой этот объект располагается, и имеет право владения ими на неопределенный срок. Владелец имеет полное право распоряжаться недвижимостью и землей по своему усмотрению, при условии, что никакие действия владельца не будут противоречить ограничениям, установленным местным муниципальным советом. Как правило, на продажу на условиях freehold предлагаются дома, виллы или поместья.

В качестве примера приведу ситуацию, в которую попал бы наш клиент, если бы он самостоятельно занимался поиском недвижимости, не зная всех особенностей рынка Великобритании. Наш клиент был практически готов приобрести просторную квартиру с двумя спальнями в районе Найтсбридж с видом на сквер, но с правом пользования землей (leasehold) на семь лет. Несомненно, что его привлекла неожиданно низкая стоимость апартаментов. Единственное, чего он не учел, – что рыночная стоимость квартиры была в полтора раза ниже из-за того, что клиент за полмиллиона фунтов выкупал право жить всего семь лет на земле, на которой расположена квартира. Если бы наш клиент приобрел квартиру и не позаботился о продлении срока пользования землей, то через семь лет квартира могла бы перейти в собственность владельца земли. Возможен был бы и другой вариант. После покупки недвижимости наш клиент привлек бы определенных специалистов и адвокатов к продлению срока leasehold и заплатил бы собственнику земли сумму, в полтора раза превышающую покупную стоимость квартиры. В конечном итоге так или иначе клиент заплатил бы реальную стоимость недвижимости.

– Что делать, если мне понравилась квартира с коротким сроком leasehold, или если уже идет сделка по покупке, а адвокат обнаружил, что у квартиры короткий leasehold?

– По британским законам владелец недвижимости, приобретенной в полное владение на определенный срок, имеет право продлить срок пользования землей до его истечения. Продление пользования землей (на 50 лет и более) возможно путем выплаты владельцу земли (собственнику) определенного вознаграждения.

– Если разница между freehold и leasehold невелика, почему большинство апартаментов продается на условиях leasehold?

– Несмотря на то что законодательство Великобритании разрешает продавать апартаменты на условиях freehold, большинство апартаментов продается в leasehold. Главной причиной этому служат обязательства собственника freehold перед владельцами leasehold, как, например, содержание здания, площадей общего пользования и т. д. в надлежащем состоянии. Последнее не может быть приведено в действие в случае, если у каждого отдельного апартамента в комплексе имеется свой собственник. Очевидно, что данные условия больше подходят для жилищных комплексов и многоквартирных домов, где жильцы живут в непосредственной близости и условия содержания каждого отдельного объекта влияют на соседние объекты. Таким образом, leasehold необходим, прежде всего, для создания оптимальных условий проживания всех жителей комплекса.

– Какие гарантии по продлению сроков аренды земли есть у покупателя?

– Законодательство Великобритании наделяет всех владельцев leasehold правами по продлению сроков аренды земли на очередной длительный период.

Продлить leasehold можно всегда, но, кроме вознаграждения собственнику земли, необходимо учитывать расходы на своего адвоката, независимого специалиста по оценке недвижимости (именно он определяет наиболее реальную сумму вознаграждения) и на адвоката собственника земли.

Если вы хотите получить более подробную информацию по данному вопросу, мы советуем вам посетить интернет-ресурс консультационного центра по вопросам leasehold (Leasehold Advisory Service) – www.lease-advice.org.uk, либо направить письменный запрос на info@ashtonrose.ru

– Каковы все же практические различия между freehold и leasehold для собственников?

– Существуют три основных отличия. Во-первых, владелец leasehold должен помнить о необходимости продления срока пользования землей. Второе – с владением leasehold также связаны некоторые дополнительные ежегодные расходы. Так, ежегодно владельцу leasehold необходимо выплачивать номинальную сумму владельцу земли – groundrent – это сумма за фактическое пользование землей, на которой расположена недвижимость.

Владелец leasehold также обязан оплачивать услуги по обслуживанию недвижимости, т. н. service charge. В эту стоимость входит обслуживание комплекса, в котором находится недвижимость, охрана, услуги консьержа, уборка и поддержание порядка в местах общего пользования, обслуживание лифтов, прилегающей территории и прочее.

– Что такое share of freehold?

Недвижимость в Великобритании: инвестиции в вашу «гавань спокойствия»

Покупка недвижимости в Европе однозначно рассматривается как долгосрочная инвестиция. В особенности это касается покупки дома или квартиры в Великобритании и, в частности, Лондоне. Это не просто город и столица, а настоящий мировой бренд, обладающий ни с чем не сравнимым статусом.

  • Чем выгодна покупка недвижимости в Великобритании?
  • Можно ли получить ВНЖ в Великобритании за покупку недвижимости?
  • Перспективы получения гражданства Великобритании
  • Процесс покупки жилья в Великобритании
  • Особенности покупки дома и квартиры в Великобритании
  • Налоги при покупке квартиры или дома в Великобритании
  • Ипотека в Великобритании
  • Какую недвижимость купить в Великобритании?
  • Почему стоит купить дом или апартаменты в Великобритании?

Жилье здесь известно своей высокой стоимостью. Но всюду ли в Великобритании недвижимость настолько же дорога? Как найти свой «тихий уголок» в британском королевстве? Ответы ждут вас в нашем обзоре.

Чем выгодна покупка недвижимости в Великобритании?

Сначала приведем немного статистических данных за последнее время. Средний годовой доход, получаемый в Великобритании от сдачи недвижимости в аренду, составляет 6,2%. Учитывая, что фунт стерлингов – это наиболее стабильная валюта в мире, выгода очевидна.

В последние годы процент иностранных покупателей в новостройках Лондона вырос до 40-60% – в зависимости от района. Наиболее привлекательна лондонская недвижимость для восточноазиатских инвесторов. С 2011 года столица Англии регулярно занимает 1-2-е места по объему инвестиций в жилье (более 5 млрд. фунтов стерлингов в год).

В 2015 году количество продаж выросло на 26%, при этом рост цен составил 7%, а заявки по ипотеке по сравнению с 2014 годом выросли на 30%. Стабильно растущие цены на дома и квартиры, подогреваемые спросом, – вот залог беспроигрышных инвестиций в недвижимость Великобритании.

Можно ли получить ВНЖ в Великобритании за покупку недвижимости?

Ряд европейских стран (Испания, Португалия, Греция, Кипр) предлагает на льготных условиях оформить «золотой ВНЖ» за покупку недвижимости на определенную сумму. Там действуют специальные инвестиционные программы. В Великобритании таких условий для выдачи вида на жительство не предусмотрено. Поэтому покупка недвижимости здесь не дает никаких преимуществ в получении ВНЖ.
Однако здесь действует своя инвестиционная программа для желающих получить ВНЖ в Великобритании. И приобретение собственного жилья будет плюсом, если вы решите принять в ней участие.
Условия программы (она, к слову, работает еще с 1994 года) следующие. Заявитель может воспользоваться одним из способов инвестирования:

  • купить британские правительственные облигации
  • вложить средства в паевые инвестиционные фонды
  • приобрести доли в компаниях или сами компании, зарегистрированные в Великобритании и являющихся ее резидентами

При соблюдении данных условий вы сможете оформить британский ВНЖ всего за 8 недель.

Перспективы получения гражданства Великобритании

В зависимости от суммы инвестиций напрямую зависят сроки получения ПМЖ Великобритании и гражданства:

  • вложив 2 млн. фунтов, вы получаете ПМЖ через 5 лет, а британский паспорт – на 6-й год
  • при вкладе 5 млн. фунтов, вы оформляете ПМЖ через 3 года, а гражданство – на 5-й год
  • инвестировав 10 млн. фунтов, вы сможете получить ПМЖ через 2 года, а паспорт – уже на 5-й год

Процесс покупки жилья в Великобритании

Обычно на оформление недвижимости в Великобритании требуется 1-2 месяца. Процесс проходит в несколько этапов.

Этап I: выбор объекта недвижимости

Предложение по выбранному объекту с предложенной ценой составляют в письменном виде и официально отправляют продавцу. Торг по стоимости также происходит только в документальной форме. Для того чтобы весь процесс проходил максимально грамотно, вам помогут юристы.

Этап II: заключение акта продажи

Данный акт (Memorandum of sale) содержит информацию об объекте недвижимости, а также данные всех сторон сделки: продавца, покупателя, юристов.

Этап III: независимая оценка

Этот этап важен для покупателя, оформляющего покупку в ипотеку. Оценщик проверяет техническое состояние жилья и выставляет объективную стоимость. Если она существенно ниже заявленной продавцом, вы можете продолжать торг.

Этап IV: обмен контрактами

Любые торги прекращают, а все действия проводят юристы – представители продавца и покупателя. Покупатель отправляет продавцу контракт с подписью и денежный депозит в размере 10% стоимости. Аналогичные действия осуществляет продавец. С этого момента контракт юридически вступает в силу.

Этап V: сделка купли-продажи

Необходимо личное присутствие покупателя и продавца, а также их юристов. Они подписывают основной контракт и заверяют его у нотариуса. Юрист покупателя переводит оставшиеся деньги на счет юриста продавца, и проходит передача ключей. В этот же день покупатель оплачивает гербовый сбор.

Этап VI: регистрация нового владельца

Процедура проходит в Государственном реестре (Land Registry), куда юристы должны предоставить документ, который подтвердит факт смены владельца.

Особенности покупки дома и квартиры в Великобритании

Следует учесть, что покупка жилья в Соединенном королевстве бывает двух типов.

  • Свободное владение (freehold) предполагает полное обладание покупателем землей и постройками на ней. Данный тип характерен для покупки частных домов
  • Долгосрочная аренда (leasehold) – это обладание покупателем исключительно зданием. Землю же он оформляет в долгосрочную аренду. Такая практика используется при покупке квартир. Срок аренды и арендную плату следует уточнять

Налоги при покупке квартиры или дома в Великобритании

Гербовый сбор (Stamp duty land tax, SDLT)

Данным единоразовым налогом облагают любые инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость (в том числе сельхозугодия). С конца 2014 года действует следующая система начисления гербового сбора. В зависимости от стоимости объекта покупатель оплачивает:

  • 0%, если покупка состоялась на сумму до 125 тыс. фунтов
  • 2% при покупке на сумму 125-250 тыс.
  • 5% при покупке на сумму 250-925 тыс.
  • 10% при покупке на сумму 925 тыс. – 1,5 млн.
  • 12% – более 1,5 млн

Что касается недвижимости коммерческого назначения, земли, лесов, то при покупке на сумму до 125 тыс. фунтов гербовый сбор также не взимают. Если недвижимость стоит 125-250 тыс., то налог составит 1%, 150-500 тыс. – 3%, более 500 тыс. – 4%.
Важно! Если вы приобретаете 6 и более жилых объектов, то к покупке применяют ту же налоговую шкалу, что и для коммерческой недвижимости. В этом есть существенная выгода, если вы рассматриваете возможность крупных инвестиций.

Остальные налоги

  • 0,1% от стоимости объекта – пошлина за регистрацию сделки и объекта в Земельном кадастре
  • 0,5% – оплата услуг нотариуса
  • 40-750 фунтов в зависимости от стоимости объекта – налог на смену владельца (Land Registry Fees)
  • 200 фунтов – муниципальные взносы
  • 1,5-4% – услуги риелтора
  • 500-1500 фунтов – независимая оценка объекта для оформления ипотеки
  • 1-1,5% от суммы ипотеки – услуги финансового брокера

Расходы можно сократить, если обратиться в компанию, предоставляющую комплексные услуги по покупке недвижимости, оформлению ВНЖ.

Налоги после покупки

Как таковых налогов на недвижимость в Великобритании нет, однако все владельцы оплачивают Council Tax – муниципальный налог, сумма которого (700-2500 фунтов в год) зависит от района.

Ипотека в Великобритании

Оформить ипотечный кредит в Соединенном королевстве могут даже нерезиденты. Однако значительные привилегии при рассмотрении заявки получают лица, уже имеющие ВНЖ.
Размер ипотеки может достигать 85% стоимости объекта, а средняя ставка составляет 3,5% годовых. То есть при средней доходности от сдачи жилья в 6,2% вы не только покрываете расходы на ипотеку, но сохраняете положительный баланс доходов.
Ипотеку можно оформить на срок от 5 до 20 лет, однако в конце вы можете продлить его еще на 5 лет. Среди условий – минимальный возраст заемщика составляет 21 год, а максимальный – 65-70 лет. Недвижимость должна быть застрахована (в среднем 300 фунтов в год).

Какую недвижимость купить в Великобритании?

Район, город Квартиры Частные дома Элитное жилье
Ламбет, Вестминстер, Хэмпстед (Лондон) Пентхаусы (70-100 кв. м) – от 500 тыс. до 30 млн. фунтов Таунхаусы (500-600 кв. м) – 20-35 млн. Особняки (около 1500 кв. м) с парком – 40-80 млн Апартаменты с 5-6 комнатами (600-900 кв. м) – 50-80 млн
Излингтон, Баттерси, Воксхолл (Лондон) Пентхаусы – от 800 тыс до 5 млн. Особняки около 1000 кв. м – 30-50 млн. Апартаменты с 5-6 комнатами (600-900 кв. м) – 30-60 млн.
Роял Докс, Вулич, Саутуарк (Лондон) Пентхаусы – от 350 до 850 тыс Дома с 5-6 комнатами площадью 200-250 кв. м. – 950 тыс. – 2,5 млн. Апартаменты с 3-4 комнатами (300-400 кв. м) – 10-20 млн.
Суррей (предместье Лондона) Квартиры на 2-3 комнаты (до 120 кв.м) в жилых комплексах – 1,1-1,5 млн. Особняки (1000-1500 кв. м) с парком – 12-20 млн. Квартиры на 2-3 комнаты (500 кв. м) в жилых комплексах – 1,7-2,2 млн.
Манчестер 2-комнатные в таунхаусах, жилых комплексах – от 55 до 180 тыс. Дома с 3-4 комнатами (100-200 кв. м) – 700 тыс. – 1,5 млн. Апартаменты с 3-4 комнатами (70-80 кв. м) – 450-480 тыс.
Ливерпуль 2-комнатные в таунхаусах, жилых комплексах – от 60 до 140 тыс. Дома с 3-4 комнатами (70-150 кв. м) – 400 тыс. – 1,1 млн. Апартаменты с 3-4 комнатами (60-100 кв. м) – 160-220 тыс.

Почему стоит купить дом или апартаменты в Великобритании?

  • Высокая доходность на вложенный капитал
  • Стабильная власть и политическая обстановка
  • Правовая защита бизнеса
  • Твердая валюта
  • Финансовый центр Европы
  • Чрезвычайно высокий уровень жизни
  • Лучшая система образования в мире
  • Развитая и надежная инфраструктура
  • Богатая культурная жизнь

Не удивительно, что большинство состоятельных людей, инвестирующих средства в покупку жилья в Великобритании, воспринимают данную страну как своеобразную «гавань спокойствия», а саму недвижимость – как альтернативу валюте.
Если вы решили получить ВНЖ и купить дом в Великобритании, но еще не выбрали объекты недвижимости и способ инвестирования, подписывайтесь на обновления нашего блога. Мы предоставим вам наиболее свежую и полезную информацию. Кроме того, к вашим услугам консультанты компании, которые всегда рады детально ответить на все вопросы. Оставляйте их в комментариях – мы не оставим их без внимания.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: