Налог на выигрыш в лотерею и в казино в США в 2022 году

Налог на выигрыш: опыт внедрения в Латвии и США

Как правило, оплата налогов возлагается на организаторов азартных игр, однако существуют исключения, к примеру, налог на выигрыш. О разнице латвийской и американской систем читайте в материале от Login Casino.

Налоги в гемблинге – прерогатива игорных операторов. Однако случаются и досадные в глазах пользователей недоразумения, такие как налог на выигрыш. Этот вид налогообложения может быть применен к средствам, выигранным в казино, у букмекера или даже в лотерею. Еще одной особенностью данного вида налога является то, что зачастую резиденты стран и иностранцы выплачивают разные ставки. Существуют страны, в которых налог на выигрыш не используется. Разумеется, именно они являются более привлекательными для туристов.

На первый взгляд складывается впечатление, что данный вид налогообложения гемблинга – головная боль в первую очередь для пользователя, однако операторы также косвенно несут потери. Суть в том, что введение налога на выигрыш делает страну и расположенные в ней игорные заведения менее привлекательными для туристов. Последние выбирают более лояльную юрисдикцию, что в итоге приводит к их оттоку. Классическим примером в данном случае является Латвия, поэтому мы решили подробнее описать проблему, исходя из опыта этой страны, сравнив ее с Соединенными Штатами – страной с длительной историей применения налогообложения на выигрыши.

Налог на выигрыш: определение

Налог на выигрыш – это часть денежного приза, которую получатель обязуется перенаправить в государственную казну. Следует отметить, что он применяется далеко не во всех странах. К примеру, подобный вид налогообложения не используется в Австрии, Чехии, Финляндии, Дании, Канаде, Бельгии, Болгарии и Австралии. Также существуют юрисдикции, в которых данные обязательства закреплены за оператором.

Смысл введения данного вида налогообложения заключается в том, что государство воспринимает выигрыш как дополнительный доход гражданина.

Налог на выигрыш в Латвии

В последнее время все больше латвийских операторов наземного гемблинга стали жаловаться на то, что чрезмерное налоговое бремя не позволяет индустрии гармонично развиваться. Безусловно, введение налога на выигрыш сделало страну менее привлекательной для игроков, в особенности тех, кто привык ставить и выигрывать по-крупному.

В прошлом году в Латвии были пересмотрены налоговые правила и к перечню обязательных добавились сборы от выигрышей.

Выигрыш с азартных игр предполагает получение денежных вознаграждений в ходе операций казино, ставок на спорт и лотереи. Поэтому при расчете налоговой ставки все призы различных гемблинг-сегментов суммируются.

Представители крупных игорных заведений Латвии заявляют, что от нововведений сильнее всего пострадал VIP-сегмент. Несмотря на то, что у операторов достаточно опыта привлечения хайроллеров, налоговые изменения подрывают всякие усилия гемблинг-компаний.

Помимо того, что убытки терпит гемблинг-сегмент, негативное влияние также распространяется на смежные отрасли – туризм и отельно-ресторанный бизнес.

Результат красноречив – правительство страны, вводя налог на выигрыш, планировало увеличить суммы налоговых поступлений, однако на деле констатировало сокращение, спровоцированное оттоком иностранных посетителей.

Согласно латвийской системе, не подлежат налогообложению выигрыши, сумма которых не превысила €3 тыс. за календарный год. Если суммарно человек выиграл от €3 тыс. до €55 тыс., налоговая ставка составит 23%. Более крупные гемблинг-призы облагаются налогом в 31,4%.

Налог на выигрыш в США

Соединенные Штаты хорошо известны не только самыми крупными в мире лотерейными джекпотами, но и тем, что местная налоговая система изрядно их кромсает.

Размеры налоговых ставок на выигрыш варьируются в зависимости от того, является ли игрок налоговым резидентом США. Последние могут заплатить федеральный налог с градуированной ставкой до 35%. Сама система предполагает, что часть указанного налога будет удержана при выплате призовых денег в сумме больше $5 тыс. Размер ставки может колебаться от 25 до 28% и зависеть от того, насколько полную информацию о себе предоставил налогоплательщик.

Американцам в данном вопросе повезло больше, чем иностранцам в США. Дело в том, что при заполнении ежегодной налоговой декларации они могут противопоставить доходы и убытки от гемблинг-развлечений, в таком случае налогообложению подлежит разница, если таковая не является отрицательной. Подобная практика применима только при использовании системы так называемых детализированных вычетов.

Кроме того, резиденты страны обязаны выплачивать налоги на уровне штатов, в которых проживают. Тем не менее, в Неваде дополнительное налогообложение отсутствует, и местные жители ограничиваются оплатой федеральных сборов.

Как иностранцу не заплатить налог дважды – в США и на родине? У Соединенных Штатов имеется довольно разветвленная система, применяемая во избежание двойного налогообложения. Механизм реализуется в виде двусторонних соглашений с другими государствами. К слову, с РФ подобное также имеет место быть.

Для того чтобы не оплачивать налог дважды, игроку необходимо уведомить администрацию казино о том, что он является гражданином другой страны, и указать, какой именно. Если налог все же был снят, средства могут быть возвращены, однако следует отметить, что эта процедура может изрядно затянуться по времени.

Читайте также:
Вокруг Тенерифе на авто за один день: интересный маршрут и полезные советы

Заключение

Налог на выигрыш, взымаемый государством, – своеобразный побочный эффект действия фортуны. Избежать потери выигранных средств можно, если приобщаться к азартным играм в юрисдикциях, где подобное налогообложение не предусмотрено законодательно.

Государству также необходимо быть осторожным в отношении закрепления налога на выигрыш, так как последний может оттолкнуть иностранных посетителей и занизить объемы налоговых поступлений.

Напомним, что в Латвии планируют увеличить налог для владельцев залов игровых автоматов.

Налог на выигрыш в лотерею и в казино в США в 2022 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной налоговой службы от 18 декабря 2019 г. № БС-3-11/10735@ Об определении налоговой базы и исчислении налога по доходам в виде выигрышей, полученных от участия в азартных играх и лотереях

Федеральная налоговая служба рассмотрела интернет-обращение и сообщает следующее.

Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации” с 1 января 2020 года внесены изменения в статью 214.7 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Согласно положениям пункта 3 статьи 214.7 Кодекса (в редакции Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ) с 1 января 2020 года налоговая база по доходам в виде выигрышей, полученных от участия в азартных играх, проводимых в казино и залах игровых автоматов, определяется как положительная разница между денежными средствами, полученными участником азартных игр от организаторов азартных игр, и денежными средствами, уплаченными участником азартных игр организаторам азартных игр в обмен на предъявленные обменные знаки игорного заведения в течение налогового периода, в порядке, предусмотренном настоящим пунктом.

Определение налоговой базы и исчисление суммы налога производятся налоговым органом по истечении налогового периода на основании данных, полученных от организаторов азартных игр, проводимых в казино и залах игровых автоматов, в соответствии с законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники.

С учетом пункта 1 статьи 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ “О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации” казино при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации в обязательном порядке применяют контрольно-кассовую технику.

Налогоплательщики, получившие доходы в виде выигрышей от участия в азартных играх, проводимых в казино и залах игровых автоматов, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.

Доходы в виде выигрышей, полученные налогоплательщиками, от участия в азартных играх, проводимых в казино в соответствии с законодательством иностранного государства, расположенных за пределами Российской Федерации, на основании положений статьи 228 Кодекса, самостоятельно исчисляют подлежащую уплате сумму налога на доходы физических лиц исходя из сумм таких выигрышей, а также представляют в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ (далее – налоговая декларация).

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 4 статьи 228 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Документами, подтверждающими получение налогоплательщиком дохода в виде выигрыша, могут являться копии выписок с банковского счета физического лица, а также любые иные документы, выдаваемые организаторами азартных игр, проводимых в казино.

Одновременно сообщается, что данные разъяснения содержат общий порядок применения законодательства Российской Федерации по налогу на доходы физических лиц, которые не учитывают конкретные обстоятельства и условия.

Действительный государственный
советник Российской Федерации
2 класса
С.Л. Бондарчук

Обзор документа

ФНС разъяснила порядок налогообложения выигрышей, полученных в казино и залах игровых автоматов.

Налоговый орган определяет налоговую базу и исчисляет НДФЛ по окончании налогового периода на основании данных, полученных от организаторов азартных игр. Инспекция направляет уведомление об уплате налога. НДФЛ необходимо уплатить до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Указаны особенности уплаты налога, если выигрыш был получен в иностранном казино. В этом случае лицо самостоятельно исчисляет НДФЛ и подает налоговую декларацию.

Налогообложение в США на выигрыш в лотерею

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Александр Аликин

Власти к победителям лотерей относятся достаточно жестко и стараются обложить обладателя денежного приза высокими налогами. Наряду с федеральными налогами есть еще и налоги штата.

Допустим, человек, у которого довольно приличный доход за год, выигрывает большую сумму в лотерею, а он еще и житель Нью–Йорка, либо Калифорнии. В этом случае сумма общего налога может достигнуть 50%. Если выигрыш американца составляет больше 600 долларов, он облагается федеральным налогом. Свыше 600 и до 5000 долларов — игроку высылается форма W‑2G для заполнения декларации о выигранных деньгах. Если выигрыш составляет более 5000, тогда федеральные власти удерживают 28% от всей суммы, не дожидаясь получения чека. Кроме федерального налога, в некоторых регионах возможно взыскание налогов от городских властей. А если у игрока существуют долги перед властями: алименты, долговые обязательства или недоплаченные налоги, размеры всех этих сумм обязательно вычтут из выигранных денег.

Читайте также:
Улан-Батор 2022, столица Монголии — все о городе с фото и видео

В таких штатах как Техас, Калифорния и Вашингтон выигрыши по лотерейным билетам не облагаются налогами местных властей, но в таких штатах как Иллинойс и Нью-Джерси, налоги властей могут составлять от 3% до 10% от выигранных денег.

При получении денежного приза, в федеральную налоговую службу приходит нужное уведомление от лотерейной комиссии. Для того чтобы забрать выигранную сумму, нужно показать индивидуальный номер «Соцбезопасности». Если он отсутствует по каким-либо причинам, с обладателя удерживается налоговая сумма, которая может достигать 31%. В зависимости от суммы доходов за весь год, с обладателя приза власти могут удержать до 39,6% и выше. Есть несколько причин, почему выгодней свой выигрыш получить сразу наличными.

Первое. При ежегодном получении выплат вы не получите дохода от использования всей суммы.

Второе. Платить налоги обязательно нужно.

Третье. Рост инфляции сильно сократит ваш приз на протяжении всего времени выплат. Никому не хочется лишаться 28 тысяч долларов от выигранной суммы в размере 100 тысяч, и не совсем уместно будет скрыть или не доплатить налоги государству при заполнении декларации о доходах за весь год. Выигрыш в 100 тысяч превратится для счастливчика в 65 тысяч, но после всех выплат, с учетом размера годового дохода игрока, сумма приза будет намного меньше, примерно 32,5 тысячи долларов наличными. Если даже учитывать самые минимальные доходы игрока за целый год, то сумма выплаты не превысит и 35% от выигрыша.

Избежать выплат налогов при получении денежного приза не удастся, так как в налоговую службу обязательно придет письмо — уведомление о выигрыше, как только будет подана заявка на его получение. Для того, чтобы получить не 30% от выигрыша, а больше, потребуется опытный адвокат, его услуги помогут увеличить сумму выплат.

Лотереи в США оказываются в заголовках новостей не только из-за рекордных сумм джекпотов, но и благодаря разумному использованию прибыли от их проведения. Американские штаты Флорида и Арканзас вот уже в течение долгого времени занимаются финансированием образовательных студенческих программ за счет лотерей. Например, в Арканзасе всего за 3 года было выделено более 286 миллионов долларов на финансирование стипендий для университетов штата. Бывший губернатор Арканзаса, Билл Холтер, неоднократно заявлял, что от лотерей в казну штата должно поступать 100 миллионов долларов ежегодно. Статистика прошлого года говорит о том, что эта сумма составила 95 миллионов долларов.

Студентка Бритни Минс является обладательницей академической стипендии, полученной из фонда стипендий лотереи Арканзаса. Вот что она рассказывает: «Несомненно, получение денег от фонда лотереи существенно помогло мне с точки зрения финансов, дало сильный толчок для достижения намеченных целей. Мое образование является достаточно дорогостоящим, поэтому получение этой стипендии помогло мне не только в студенческой, но и в обычной жизни».

В штате Оклахома, соседнем с Арканзасом, доходы от организации лотерей достигли отметки в 500 миллионов долларов. Отметим, что ровно 35% от получаемых доходов выделялось на финансирование школ и государственных университетов. Специалисты посчитали, что в США общая сумма доходов, полученных от всех лотерей страны, составляет приблизительно 55 миллиардов долларов.

Крупнейшие пузыри на рынке недвижимости в городах мира 2021

Здравствуйте, уважаемые читатели проекта Тюлягин! Выявление пузырей на рынке недвижимости — непростое дело. В конце концов, даже если многие из нас «узнают пузырь, когда смотрят на рынок недвижимости», у нас нет реальных доказательств существования пузыря, пока он не лопнет.

Однако, непосредственно в момент коллапса бывает уже слишком поздно.

Приведенная ниже карта, основанная на данных индекса пузырей недвижимости от UBS, служит сигналом раннего предупреждения, оценивая 25 глобальных городов и оценивая их в зависимости от риска пузырей.

Сигналы пузыря

Пузыри трудно увидеть в режиме реального времени, поскольку инвесторы должны понять, точно ли рыночные цены отражают то, что произойдет в будущем. Тем не менее, есть некоторые признаки, на которые следует обратить внимание.

В качестве одного из примеров распространенным тревожным сигналом является отклонение цен от местных доходов и арендной платы. Кроме того, дисбалансы в реальной экономике, такие как чрезмерная строительная деятельность и кредитование, могут сигнализировать о зарождающемся пузыре.

Читайте также:
Русские в Парагвае: поиск земляков и соотечественников на отдыхе и в поездках

Имея все это в виду, какие мировые рынки подвержены наибольшему риску пузырей на данный момент?

География пузырей на рынке недвижимости

В Европе находится ряд городов, подверженных риску возникновения пузырей, и Франкфурт возглавил список в 2021 году. В финансовом центре Германии с 2016 года реальные цены на жилье росли в среднем на 10% в год — это самый высокий показатель среди всех оцениваемых городов.

Индекс пузыря на рынке недвижимости 2021. * не включает города материкового Китая.

Два канадских города также оказались в зоне пузыря: Торонто и Ванкувер. В первом случае почти 30% покупок в 2021 году было совершено покупателями с несколькими объектами недвижимости, что свидетельствует о том, что инвестиции в недвижимость активны и здоровы. Несмотря на попытки охладить эти горячие городские рынки, канадские рынки восстановились и продолжили свой рост. Фактически, за последние три десятилетия цены на жилую недвижимость в Канаде росли самыми быстрыми темпами из стран группы семи (G7).

Несмотря на общественные беспорядки и беспокойство по поводу новой политики в 2020 году, Гонконг по-прежнему занимает второе место в этом индексе. Между тем, Дубай указан как «недооцененный» и является единственным городом в индексе с отрицательной оценкой. Цены на жилую недвижимость росли за последние шесть лет и сейчас упали почти на 40% по сравнению с уровнем 2014 года.

Рост пузыря на рынке недвижимости 2021

В перегретых рынках нет ничего нового, хотя пандемия COVID-19 изменила динамику рынков недвижимости.

В течение многих лет рост цен на жилье в центрах городов был почти гарантирован, поскольку строительный бум и люди стремились вести городской образ жизни. Возможности удаленной работы и сокращение офисов меняют уравнение ценности для многих, и в результате цены на жилье в пригородных районах росли быстрее, чем в городах, впервые с 1990-х годов.

Тем не менее, эти меняющиеся приоритеты не обрушили рынок недвижимости в мировых городах. Ниже приведены темпы роста на 2021 год и их сравнение с последними пятью годами.

Рост пузыря на рынке недвижимости 2021

Москва лидирует в списке, цены во 2-м квартале 2021 выросли более чем на 20% к 2020 году. В целом цены росли почти повсюду. Все вышеперечисленные города, кроме четырех — Милана, Парижа, Нью-Йорка и Сан-Франциско — показали положительный рост по сравнению с прошлым годом.

Несмотря на то, что пузыри на рынке недвижимости продолжают расти, присутствует элемент неопределенности. Отношение долга к доходу продолжает расти, а стандарты кредитования, которые были смягчены во время пандемии, снова ужесточаются. Добавьте сюда социальные сдвиги, происходящие прямо сейчас, и прогнозировать будущее этих рынков станет труднее.

В краткосрочной перспективе мы можем увидеть, что то, что UBS называет «эра опережающих темпов развития городов» подходит к концу.

А на этом сегодня все про Крупнейшие пузыри на рынке недвижимости в городах мира 2021. Надеюсь статья оказалась для вас полезной. Делитесь статьей в социальных сетях и мессенджерах и добавляйте сайт в закладки. Успехов и до новых встреч на страницах проекта Тюлягин!

«Полнейшее безумие»: как оглушительно лопнул американский пузырь на рынке недвижимости

«Это был рыночный пузырь, каких мы еще не видели. Его будут помнить, как крах компании Южных морей в XVIII веке и тюльпанную лихорадку XVII столетия… Все население США начало верить, что цены на жилую недвижимость просто не способны резко упасть», — так описывал свои ощущения от произошедшего один из самых крупных инвесторов планеты Уоррен Баффет. В первой половине 2000-х масса простых американцев — от пресловутого «среднего класса» до мигрантов, толком не умеющих говорить по-английски, — принялись неистово скупать жилье. Для кого-то это было реализацией давней мечты о собственном доме, кто-то рассматривал такие вложения как выгодную инвестицию. Многих охватило беспощадное спекулятивное безумие. В 2006 году раздувшийся до невероятных размеров пузырь все-таки лопнул, и жертвами краха стали миллионы обывателей, потерявших дома, работу, сбережения всей жизни. Этот же кризис стал первым звеном в затяжной экономической рецессии во всем мире, сравнимой лишь с Великой депрессией 1930-х годов. Почему и как американцы ввязались в ту авантюру — простым языком и максимально популярно в обзоре Onliner.

McMansion как американская мечта

В наших широтах собственный дом в большинстве случаев остается или бабушкиным наследством в родной деревне каждого коренного горожанина, или дачей для выращивания на грядке вкусных и полезных продуктов, или резиденцией добившихся относительного успеха граждан. В американской системе координат, той пресловутой American dream, сам концепт своего дома занимает основополагающее место. «Одноэтажная Америка» в ее современном понимании сформировалась после Второй мировой войны, после того как государство принялось предоставлять льготные ссуды на приобретение жилья вернувшимся с фронтов ветеранам. Предложение не заставило себя ждать: сразу несколько строительных компаний освоили производство небольших типовых домов индустриальным методом, и вскоре в пригородах крупных населенных пунктов начали появляться кварталы «индивидуальной застройки», олицетворившие представления среднего класса о правильном формате семейного гнезда.

Читайте также:
Вилла в Калифорнии, принадлежащая Сильвестру Сталлоне, выставлена на продажу

Массовая автомобилизация населения лишь способствовала стремительному росту пригородов, а мегаполисы США стали приобретать привычный и сейчас вид: компактный деловой центр с высотными зданиями, окруженный бесконечными полями частных домов с гаражом и обязательной лужайкой.

По мере роста благосостояния американцев росли и их аппетиты. Простейшие типовые дома 1940—1950-х годов постепенно эволюционировали во все более крупные объекты. Росла этажность, интереснее и разнообразнее становился внешний вид зданий, к лужайке добавлялся бассейн на заднем дворе с местом для барбекю, одноместные гаражи менялись на гаражи на две машины. Мечтой уже становился не просто дом, а особняк. В начале 1980-х журналисты изобрели даже ироничный термин McMansion («МакОсобняк»), под которым подразумевался огромный, часто безвкусный жилой дом в два-три этажа с «архитектурными излишествами» на фасадах, при этом практически всегда возводившийся из дешевых строительных материалов. Тем самым он становился своеобразным аналогом еды из фастфуда: недорогой, производимой на конвейере, калорийной, но не слишком полезной для здоровья.

Несмотря на такую страсть к владению собственным домом, особенного пиетета к нему американцы не питают. У нас покупка квартиры (и тем более своего коттеджа) становится событием всей жизни. Еще с советских времен было принято, получая жилье, оставаться в нем до неизбежного конца. Переезд в качественно лучшую обстановку мог быть связан лишь с продвижением по социальной лестнице и практически всегда ограничивался пределами одного и того же населенного пункта. В США еще одним фактором «американской мечты» является мобильность населения. Принцип «Где родился, там и пригодился» абсолютно чужд американцам. Наоборот, в порядке вещей систематическая смена места жительства. Более того, подобные привычки находят отражение и в отношении к жилью.

Условная схема проста. Молодой человек, достигая совершеннолетия, легко и без особой жалости покидает «отчий дом» и уезжает в университет или колледж, часто на другом конце страны. Получив образование и первое место работы, обычно в одном из крупных городов, он (или она) снимает жилье, один или с компаньонами, предпочитая при этом жизнь вблизи рабочего места и милых молодости развлечений. Насладившись всеми прелестями жизни в городской обстановке, наш герой обыкновенно заводит семью и, остепенившись, конечно, по примеру родителей покупает свой дом в пригороде, где следующие пару-тройку десятилетий растит детей, пока уже тем не настает время уезжать в колледж. Оставшись в опустевшем доме, семейная пара часто меняет его на более скромный вариант, а выйдя на пенсию, и вовсе переезжает в регионы с лучшим климатом, в вечное лето. В этом цикле средний американец меняет жилье несколько раз, и частота может еще увеличиться при смене в зрелом возрасте места работы и переезда в другой населенный пункт. Ностальгической тоски по конкретному дому обычный житель США не испытывает, но сам принцип своего дома для большинства из них остается первостепенно важным.

Пузырь надувается

Столь долгое вступление было необходимо для объяснения всего произошедшего в середине 2000-х, ведь у шокировавшего страну кризиса были не только конкретные, но и абстрактные причины. Итак, обычному американцу владение собственным домом доставляло удовольствие, сигнализируя о том, что жизнь, в общем-то, удалась. Еще больше радости приносил тот факт, что стоимость этой недвижимости постоянно росла. В 1970 году средний по площади новый дом стоил около $26 тыс., в 2005-м, перед началом кризиса, эта цифра составила $283 тыс. Даже с поправкой на инфляцию в общественном мнении сформировалось устойчивое представление, что недвижимость будет дорожать вечно, что нет более верного вложения сбережений, чем в жилье. Действительно, что может быть надежнее, чем особняк, который через несколько лет можно продать дороже?

После незначительной рецессии, вызванной терактами 11 сентября 2001 года, в США начался небывалый приток иностранного капитала. Одновременно Федеральная резервная система (упрощая, аналог нашего Нацбанка) снизила до минимума процентную ставку, по которой американские банки предоставляют в кредит свои избыточные резервы. Это, в свою очередь, привело к резкому удешевлению кредитов для населения: ипотечных, автомобильных, потребительских (в виде кредитных карт). Для американцев ипотека оставалась абсолютно доминирующим источником финансирования, если речь заходила о приобретении недвижимости. Видя, что ипотечные кредиты становятся доступнее, а стоимость вожделенного жилья постоянно растет, условный Джон Смит побежал брать деньги в долг, тем более что, кроме двух традиционно крупнейших ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, свои предложения по кредитованию покупки недвижимости предложили десятки других финансовых организаций.

Агрессивная реклама и статьи в СМИ тоже сыграли свою роль — американцы всегда консервативно относились к покупке домов, совершая столь важную сделку лишь тогда, когда могли позволить себе гарантированное обслуживание кредита, но теперь внезапно словно сошли с ума. В условиях стагнации роста своих реальных доходов они, боясь упустить шанс на сравнительно простое и, казалось, надежное обогащение, бросились кредитоваться, причем не только на жилье. Если в 1974 году общая сумма долговых обязательств домашних хозяйств составляла $705 млрд, то к 2008-му она увеличилась до $14,5 трлн.

Читайте также:
Посольство России на Кипре: деятельность, функции, обязанности

Как выглядело то же самое хищническое кредитование с точки зрения банка? Банки, казалось, ничем не рисковали в такой ситуации, ведь, выдавая ипотеку, они получали в залог дом, на который она бралась. В случае неспособности должника обслужить кредит банк просто забирал дом, продавал его на рынке и компенсировал свои расходы, благо недостатка в покупателях до поры до времени не наблюдалось. У любого финансового учреждения, занимавшегося этой темой, в конечном итоге скапливалось множество долговых обязательств. Далее на сцене появляется новый игрок — крупные инвестиционные банки, не работающие непосредственно с физическими лицами, но желающие купить их долговые обязательства по ипотеке и впоследствии выпустить под их обеспечение ипотечные облигации, которые можно было еще раз (и еще более выгодно) продать. Таким образом, на ипотечную иглу прямо или косвенно подсели не только американские обыватели, но и почти вся финансовая система страны.

Как и при любых спекуляциях, такая система работала только при постоянном потоке новых клиентов (тех самых наивных Джонов Смитов, решивших сорвать куш). Когда их платежеспособный сегмент закончился (ведь количество Джонов Смитов, особенно имеющих стабильную работу и способных платить по долгам, ограничено), банки принялись привлекать к ипотеке тех граждан, которые в прежние времена никогда в жизни не получили бы кредит. Финансовые организации изобрели инновационные кредитные продукты, получившие название «субстандартная ипотека» (subprime mortgage). Ее начали выдавать лицам из группы повышенного риска, постепенно все более расширяя ее. Сначала такие кредиты предложили людям, имевшим доход (например, зарплату), которые просто могли подтвердить наличие денег на своем банковском счету. Истощив этот сегмент, ипотечные агентства решили выдавать «субпраймы» лицам без дохода (даже безработным), но с банковским счетом, на котором лежала какая-то сумма. Дальше — хуже. Спекулятивная истерия дошла до появления кредитов, получивших название «ниндзя» (NINJA — no income, no job or assets) — по сути, ипотечные организации были готовы выдавать десятки и сотни тысяч долларов всем желающим, людям, не имевшим ни дохода, ни работы, ни активов, то есть тех самых денег на банковских счетах. Дошло до того, что брать ипотеку в США стали даже бездомные и нелегальные мигранты. Под залог недвижимости, конечно, ведь что может быть надежнее недвижимости?

Пузырь лопается

Эти годы, с 2002-го по 2006-й, были чудесным временем. Дома американцев стоили все дороже, под рост их стоимости подсевшие на кредитную иглу обыватели их перезакладывали, рефинансировали свои прежние долги, покупали вещи, которые в других обстоятельствах не могли себе позволить. Ипотечные агентства продавали полученные долговые обязательства инвестбанкам и хедж-фондам, те выпускали на рынок ипотечные облигации. Доллары лились рекой, топ-менеджеры назначали себе миллионные бонусы за все растущую прибыль. Строительные компании возводили десятки тысяч новых домов, ведь спрос казался бесконечным. Чудесное время.

«Если вы видите, что практика кредитования становится неадекватной — например, ипотека без первоначального взноса, без подтверждения доходов и места работы, с выплатой одних только процентов в первые годы погашения кредита, — ее нужно корректировать. ФРС (Федеральная резервная система) все это видела, но предпочитала не мешать свободным рынкам: считалось, что участники рынка лучше понимают ситуацию, и, если они придумывают все эти финансовые инновации, значит, для этого есть причина и их не нужно контролировать». Эти слова профессор бизнес-школы Нью-Йоркского университета Нуриэль Рубини произнес в 2006 году, предсказав неизбежный крах американского ипотечного рынка, а затем и наступление глобального экономического кризиса. Так и случилось.

Естественно, счастливые обладатели «субстандартных ипотек», многие из которых еще недавно жили в трущобах, а то и под мостом, и не думали их оплачивать. После окончания льготного периода (чаще всего в первые два года заемщик выплачивал лишь проценты по кредиту, но не его основную сумму) они отказывались обслуживать долг. Банк забирал дом и выставлял его на продажу. С увеличением количества просрочивших оплату должников предложение подобных «проблемных» домов только росло. Банк, заинтересованный в скорейшем избавлении от такого актива, снижал цену. Это, в свою очередь, привело к падению цены и на другие, уже новые дома. Внезапно недвижимость, которая, как все думали, могла только дорожать, принялась дешеветь, и это был настоящий шок. За два года, с лета 2006-го по сентябрь 2008-го, цены на дома упали на 20—23%, и где-то в это же время миллионы американцев поняли, как они попали.

Читайте также:
Ангола — подробная информация о стране

Только за один 2007-й более 25 организаций, занимавшихся предоставлением «субпраймов», обанкротились. В этом же году количество изъятых у должников и выставленных на продажу домов увеличилось на 75% (по сравнению с 2006-м) и достигло 2,2 млн штук. В следующем, 2008-м, эта цифра выросла еще на 81%. 2009-й — почти 4 млн изъятий (+21%). Лишь в 2010-м началось падение — сначала на 2%, а затем все активнее и активнее по мере выхода из кризиса.

На практике финансовые потери владельцев недвижимости составили $16 трлн — сумма поистине грандиозная. Своих домов лишились более 10 млн человек.

Ну и естественно, это была лишь верхушка айсберга. Вслед за обанкротившимися ипотечными агентствами (государство спасло лишь пару крупнейших из них, Fannie Mae и Freddie Mac, фактически проведя национализацию) посыпались и инвестбанки, вложившие десятки и сотни миллиардов долларов в ипотечные облигации, ценные бумаги, обеспеченные долговыми обязательствами, которые уже никто не собирался исполнять. К августу 2008 года различные финансовые институты списали таких облигаций на полтриллиона долларов. Из пятерки крупнейших американских инвестиционных банков Lehman Brothers обанкротился, Merrill Lynch по дешевке продали Bank of America, а Bear Stearns — банку JPMorgan Chase. Пару Morgan Stanley и Goldman Sachs спасло государство, предоставив им экстренное финансирование. И эти эпические падения прежних финансовых гигантов были лишь частью разразившегося планетарного кризиса, в идеологической основе которого лежала неукротимая страсть американцев к собственному дому.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Пузыри на карте мира

Где дорожает и дешевеет недвижимость

Мировой экономике угрожает новый пузырь недвижимости, на сей раз китайский. Зато российский пузырь не внушает особых опасений: он уже в основном сдулся.

Фото: Александр Каунас, Коммерсантъ / купить фото

Из Америки в Китай

Предыдущий мировой экономический кризис начался в США в 2007 году. Причина — пузырь на американском рынке недвижимости, вызванный низкими ставками ФРС и дерегуляцией ипотечного сегмента. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости США не внушает особых опасений, хотя индекс цен Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index давно прошел нижнюю точку (137, февраль 2012 года) и теперь снова уверенно движется к повторению рекорда мая 2006-го — 206,6, не дотягивая до прежнего пикового результата 13 пунктов. Растут как на дрожжах и продажи домов, тоже подбираясь к уровням предыдущего бума.

Впрочем, на сей раз проблемы концентрируются в других регионах мира. Китайский пузырь недвижимости, о котором “Деньги” неоднократно писали ранее, стал сдуваться еще в конце 2014-го — начале 2015 года. Однако летом 2015-го произошел резкий обвал китайского фондового рынка, и отчаянные инвесторы опять бросились на рынок недвижимости. В итоге жилье в 70 больших городах подорожало к сентябрю 2016-го на 12,8% за год. При этом средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших городах превысила 20 тыс. юаней (около 200 тыс. руб.; грубо, для получения цены в рублях юань можно умножить на 10).

Цены на недвижимость в Шанхае достигли невиданных высот

Фото: Александр Каунас, Коммерсантъ

В отдельных городах бум довел стоимость недвижимости до астрономических показателей. В Гуанчжоу, Шанхае, Нанкине, Пекине, Шэньчжэне цены выросли более чем на 20%. В итоге, по данным Numbeo, средняя цена квадрата в Шэньчжэне дошла до 50 тыс. юаней за пределами центра и 94 тыс. в центре. В Шанхае цены соответственно составили 40 и 93 тыс. юаней, в Пекине — 37 и 81 тыс. юаней. При этом средняя зарплата в названных городах немногим выше московской: 8,4 тыс. юаней — в Шэньчжэне, 8,6 тыс.— в Пекине и 9,7 тыс.— в Шанхае.

Особым спросом пользуются микроквартиры. Так, в сентябре 2016-го в Шэньчжэне раскупили жилье на окраине города площадью 6 кв. м всего по 880 тыс. юаней.

Типичная 90-метровая новая квартира стоит около 5 млн. Спекулятивный пузырь отчасти подогревается стереотипами. Как пишет американский журналист, автор бестселлера “Век амбиций. Богатство, истина и вера в новом Китае” Эван Ознос, у молодого человека с “тройным отсутствием” (то есть без квартиры, машины и сбережений) совсем мало шансов создать семью.

Вокруг гетто

Однако особого дефицита недвижимости в стране нет. По данным Nomura, 21% семей имеет более одной квартиры, доля собственников жилья в Китае — 90% (примерно столько же в России, в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%). 75,6% всего жилого фонда построено совсем недавно, после 2000 года. По недавним расчетам Государственной комиссии по планированию и реформам (Госплан КНР), в случае реализации планов по строительству до 2030 года только в малых городах жилья будет возведено на 3,4 млрд человек, притом что население Китая на сегодня составляет всего 1,4 млрд. К слову, на городского жителя в Китае уже приходится 36 кв. м площади против 35 в Японии, 33 — в Великобритании и 22 — в России.

Читайте также:
Аэропорт Шопена Варшава: официальный сайт

В последние месяцы китайский пузырь снова начал сдуваться. Отчасти из-за ограничительных мер правительства, указавшего банкам повысить требования к заемщикам. Цены тоже пошли вниз, но в контролируемом КПК полутайном режиме. Так, некоторые индексы цен, рассчитываемые частными компаниями, вроде популярного Fang/Soufun 100 City Index после декабря 2016 года просто перестали публиковаться.

Приведет ли возможный кризис китайской недвижимости к очередному мировому кризису по образцу американского ипотечного, пока можно только гадать. Впрочем, учитывая, что в Китае сейчас выплавляется половина всей мировой стали и на него приходится половина мирового производства цемента, а также треть роста мирового ВВП, ситуация выглядит угрожающей. Проблемы в строительном секторе автоматически скажутся на рынках сырья во всем мире.

“Голые” на берегу

Китайский рынок не ограничивается территорией КНР. В последние годы состоятельные китайцы стали искать себе запасные аэродромы в других странах. Это и бизнесмены, и госслужащие. Для последних в Китае даже придумали специальное название — “голые чиновники”, то есть госслужащие, у которых практически ничего нет на родине: их семьи и все имущество — за рубежом. Речь идет о десятках тысяч только достаточно крупных чиновников, а суммарно, вероятно, о сотнях тысяч “новых китайцев”, ищущих более комфортные места проживания.

В итоге китайский пузырь инфицировал значительную часть тихоокеанского побережья. Китайские покупатели разогрели рынки Австралии, Новой Зеландии, Канады и Тайваня. Так, цены на австралийскую недвижимость за последние 30 лет подскочили в семь раз, в то время как инфляция выросла всего втрое. В прибрежных Сиднее, Мельбурне и Брисбене жилье стало одним из самых недоступных в мире.

Зато в последние годы начался строительный бум. Компания RLB, ведущая учет башенных кранов в городах, насчитала их в ноябре 2016-го: 306 — в Сиднее, 128 — в Мельбурне и 95 — в Брисбене (для сравнения: 24 — в Сан-Франциско, 28 — в Нью-Йорке, 40 — в Лос-Анджелесе и 58 — в Сиэтле).

Впрочем, после ввода осенью 2016-го ограничений на вывоз капитала из Китая поток покупателей австралийской недвижимости упал. Один из мельбурнских застройщиков, пытаясь привлечь клиентов, стал предлагать бонус в 21 тыс. австралийских долларов ($16 тыс.), чтобы потенциальный ипотечник мог заплатить хотя бы половину из первоначального взноса в 42 тыс. за однушку стоимостью 420 тыс. Помощь таким неплатежеспособным клиентам отчаявшиеся застройщики предлагают, как правило, на финальной стадии пузыря.

Но больше всего китайцы разогрели другой тихоокеанский берег, а именно Ванкувер. В свежем рейтинге пузырей недвижимости UBS Global Real Estate Bubble Index этот канадский город занимает почетное первое место.

Средние цены здесь выросли за последние два года на 31%, сейчас медианная недвижимость продается приблизительно за миллион канадских долларов ($750 тыс.).

Впрочем, дети китайских “голых чиновников” и бизнесменов, с удовольствием демонстрирующие свое богатство в канадском реалити-шоу HBICtv “Ultra Rich Asian Girls of Vancouver”, живут в домах в десятки раз дороже средних.

В августе 2016 года местные власти ввели 15-процентный налог для иностранных покупателей, в результате чего их доля в этом месяце снизилась с 16,5% до 0,7%. Зато за два месяца до введения налога иностранцы (читай, китайцы) скупили недвижимости на 2,3 млрд канадских долларов, по трети миллиарда в неделю.

Ненадувшиеся и сдувшиеся

В XXI веке Владивосток не стал местом притяжения богатых китайцев

Фото: РИА Новости

Российское побережье Тихого океана китайский пузырь не затронул. Во всяком случае, цены на недвижимость во Владивостоке, по данным РОСРИЭЛТ, за 2016 год снизились на 1,2% в рублях. Владивосток российским Ванкувером пока не стал.

Другие звезды поблекли куда заметнее. Три года назад в редакции “Денег” разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, прогнозируя, что мыльный пузырь на рынке недвижимости Москвы вот-вот лопнет. Падение оказалось круче ожиданий: цена московского квадратного метра снизилась с пиковых значений более чем вдвое — с $6,2 тыс. в сентябре 2008 года до $2,3 тыс. в марте 2016-го (сейчас укрепление рубля несколько подняло цены — $2,9 тыс.). При этом рублевые цены в последнее время мало меняются, но для целей международного сравнения их динамика практически нерелевантна.

Доходный съем

Рядом с китайскими — в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Шанхае и Пекине — сегодняшние цены в Москве и других крупных российских городах кажутся не такими уж заоблачными. Даже учитывая, что средняя зарплата в российской столице сейчас меньше, чем в китайских мегаполисах.

Читайте также:
Аэропорт Пафос

Тем не менее аргументы в пользу дальнейшего сдувания пузыря остаются вескими. Простейший индикатор — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.

Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь. В Москве P/R приблизительно равен 16 (по расчетам “Денег” по данным базы ЦИАН, данные Numbeo — 20 за пределами центра города). Это высокий уровень, но значительно ниже, чем он был, по нашим расчетам, полтора года назад — 25 и чем три года назад — 22. Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиры в аренду минус амортизация и другие расходы (660 тыс. руб.) к медианной цене квартиры (около 10,5 млн руб. на вторичном рынке).

Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость может упасть на 10-20% от текущего, но в принципе по этой метрике пузыря в Москве уже практически нет, он сдулся.

К примеру, по расчетам UBS, в том же Ванкувере P/R — около 40, похожие цифры по Пекину, в Шэньчжэне, по данным Numbeo,— 70.

Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Нормой считаются те же 10-15. В Москве P/I все еще очень высок — 20, по данным Numbeo (наши расчеты близки к этому показателю). Полтора года назад, однако, P/I был выше — 22. Пока в Москве переоцененность по P/I велика, но в Лондоне — 25, в Пекине — 34, Шанхае — 34, Шэньчжэне — 43. Зато в том же Ванкувере, который очень перегрет по показателю P/R, P/I сравнительно низок (13) — все дело в относительно высоких доходах населения.

Добавим к этому рост предложения на рынке. “Текущую ситуацию нельзя сравнивать с состоянием 2008 года, когда цены падали из-за предшествовавшего перегрева рынка, достигли дна, после чего начался новый виток роста цен,— говорит руководитель “ИРН-Консалтинг” Татьяна Калюжнова.— Сейчас рынок вступил в новую эпоху — он больше не дефицитный, напротив, наблюдается переизбыток предложения”.

Проще говоря, спекулятивного спроса больше нет, зато сохранилось вызванное этим былым спекулятивным спросом “спекулятивное предложение” со стороны девелоперов.

Это частое явление: сдутие предыдущего пузыря сопровождается не снижением до какой-то условной точки равновесия, а может идти с перехлестом, вплоть до надувания “негативного” пузыря самоподдерживающихся все более низких цен. Производственный цикл в строительстве занимает несколько лет, так что сейчас и в ближайшие годы на рынок выйдут многочисленные объекты, запланированные еще во время бума.

Построят без спроса

“Судя по заявленным планам девелоперов, на рынок старой Москвы ежегодно может выходить более 2,5 млн кв. м нового жилья,— продолжает Калюжнова.— То есть Москва столкнется с тем же затовариванием, которое уже наблюдается в Подмосковье. Программа сноса пятиэтажек может стать дополнительным источником затоваривания рынка, поскольку благодаря ей появятся новые площадки под строительство.

В Москве бум спроса на жилье сменился бумом предложения

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

При условии сохранения объемов нового строительства в Москве на уровне последних двух лет и отсутствия позитивных изменений в экономике через три года основной спрос на столичное жилье будет фокусироваться в ценовом сегменте до 140 тыс. руб. за 1 кв. м”. То есть процентов на 20% ниже нынешних цен.

Чуть более оптимистичны специалисты ЦИАН. “Как показывает практика, из проектов, старт которых запланирован даже в течение ближайшего года, реально стартует в намеченные сроки около 50%,— говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.— Но даже с учетом этих поправок объем предложения в Москве на рынке новостроек вполне может продолжить расти в 2017 году. Средняя цена на вторичном рынке остается стабильной за счет того, что он пополняется новыми домами, которые переходят с рынка новостроек на вторичный рынок,— новые дома дороже старого жилого фонда. В то же время с учетом инфляции московское жилье продолжает дешеветь, впрочем, как и в целом по стране”.

Другое важное различие между пузырем 2000-х и сегодняшним днем касается уже не предложения, а спроса. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 1980-е, период мини-беби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 1980-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.

Читайте также:
Погода в Венеции в мае 2022. Отзывы, фото

Сейчас многочисленное поколение 1980-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 1990-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20-34 года в Москве к началу 2020-го сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44% (в 1,78 раза). Аналогично сложится ситуация и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20-29 лет к середине 2020-х вообще практически уполовинятся.

При такой демографической перспективе сегодняшний практически нулевой естественный прирост населения в Москве сменится убылью и спрос на московские квартиры неизбежно упадет — их просто некому будет покупать.

Внутренний миграционный поток в Москву также неизбежно сократится, ведь демографическое сжатие будет идти и в регионах. Разве что помогут мигранты из демографически более благополучной Средней Азии, легальные и нелегальные, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву.

Пузырь №2? Ситуация на рынке недвижимости США

Не секрет, что мировой финансовый кризис 2008 года был спровоцирован «схлопыванием» пузыря на рынке недвижимости США.

Обвал этот больно ударил по ипотечным бумагам, а вслед за ними, и по глобальной экономике. Лопнули пузыри недвижимости и в ряде других стран.

В последнее время складывается настораживающая картина. Индекс цен на дома в крупнейших 20 городах США Case-Shiller приближается к уровням 2006 года. От минимума 2012 года показатель взлетел на 44%.


Источник: Zerohedge

Заметно восстановились рынки Лас-Вегаса и Сан-Франциско, раздутые в преддверии кризиса 2008 года. Денвер и Даллас не слишком активно участвовали в предыдущей ликхорадке, теперь цены на дома в этих городах набирают обороты.

Ниже представлена разбивка по городам, демонстрирующая насколько цены на недвижимость там взлетели от минимумов последних лет и насколько далеки они от пика 2006-2007 гг.


Источник: Zerohedge

Тем временем, с 2012 года число лицензированных риелторов выросло на 25%, достигнув в 2016 году девятилетнего максимума. Ситуация настораживает, но пока пузырь не слишком раздут. Ситуацию может охладить предполагаемый рост ставок ФРС. Тем более, что рынок ипотечных деривативов сейчас не столь подвержен маниям.

Комментарии

Ситуацию может охладить предполагаемый рост ставок ФРС.

аахахаха, в 2007 рост ставки тоже охладил ситуацию в СМИ не афишируется, но многие авторитетные аналитики называют повышение ставки ФРС в тот период времени одной их причин кризиса 2008 года – понизили ставку, бомжам и нищебродам раздали ипотек по низкой ставке (комфортно можно было выплачивать даже с пособий), потом начали цикл ужесточения кредитно-денежной политику.

ну нищеброды и бомжи и не смогли выплачивать ипотеки – и начался кризис.

сейчас ситуация осложняется еще и тем, что кризис на рынке недвиги начинается и в Канаде

Какой дом вы бы купили за $1 млн?

Недвижимость на побережье . особняк на огромном участке . может быть, роскошную квартиру?

Все из вышеперечисленного было бы возможно в большинстве городов. Но вам стоит умерить пыл, если вы живете в Торонто.

Потому что на $1 млн вы себе там много позволить не сможете.

Просто посмотрите на этот дом. Недавно он был продан за C$1,050,000 ($780,000 или 44 млн руб).

Источник: The Globe and Mail

Это на 63% выше, чем оценочная стоимость этой собственности в январе 2016 года. И если бы эта ситуация уже не была достаточно сумасшедшей, цена продажи этого дома оказалась на C$370,000 выше цены листинга, пробыв на рынке лишь 10 дней.

Из-за этого домишки на востоке Торонто разгорелась настоящая война покупателей.

Вот еще один пример.

Этот дом пробыл на рынке всего шесть дней, прежде чем его смели с рынка. Покупатель выложил за него C$988,018. Это в два раза больше, чем за него просил владелец.

Судя по всему, покупатель не получил сладкий кусок за свои три копейки. Только посмотрите на кухню. Похоже, что ее не ремонтировали с 1970-х гг.

• И это происходит по всему Торонто.

В прошлом месяце средний дом в регионе Большого Торонто продавался C$916,567. Средний отдельно стоящий дом продавался за C$1.6 млн.

Справедливости ради скажем, что Торонто – отличный город. Там есть чем заняться. В Торонто отличные рестораны. К тому же это пульсирующее сердце финансовой системы Канады.

Недвижимость в Торонто должна быть довольно дорогой. Но цены на жилье в Торонто сейчас не просто дороги. Они безумно дороги.

Читайте также:
Автобус 678: Расписание Маршрут, Москва Общественный наземный транспорт.

Миллион долларов едва купит вам сараюшку. И тем не менее, люди выстраиваются в очередь за этими сокровищами.

Что же это такое? Люди в Торонто с ума сошли?

Сошли, в какой-то мере. И все это потому, что рынок жилья Торонто находится в огромном пузыре. Так бывает, когда цены на активы растут так сильно, что теряют связь с реальностью.

Я делаю этот вывод исходя не только из личных историй. Статистические данные тоже кричат «пузырь».

Сегодня я рассматриваю эти цифры. К концу этого эссе вы поймете, почему рынок жилья в Торонто готовится к взрыву . и почему это может иметь серьезные последствия для американских инвесторов.

Но сначала давайте посмотрим на данные.

• Цены на жилье в Торонто выросли параболически.

Они растут 14 месяцев подряд.

В марте 2017 года средняя цена дома в Торонто выросла на 33% по сравнению с прошлым годом. Это самый большой месячный скачок с февраля 1989 года.

Цены растут так быстро, что многие люди покупают дома, даже не посмотрев на них. На самом деле, одна местная инспекционная компания недавно сообщила о 30%-ном падении осмотров домов.

Это серьезный сигнал тревоги.

То есть рынок настолько перегрет, что многие покупатели не могут потерпеть даже один или два дня, чтобы совершить осмотр дома. Если они будут медлить, кто-то другой может купить эту недвижимость.

• Конечно, рост цен на жилье может быть признаком здоровой экономики.

Но такое можно сказать только тогда, когда остальная экономика не отстает от рынка жилья.

Но в Торонто это не так.

Дело в том, что типичная семья в Торонто зарабатывает около C$76,000 в год. Основываясь на этом, типичный житель Торонто может позволить себе купить дом за C$362,775.

Тем не менее, средний дом в Торонто стоит сегодня около C$916,567. Это почти в три раза больше, чем люди могут себе позволить.

• Самое страшное, что это происходит по всей Канаде.

Просто посмотрите на график Канадского индекса цен на жилье от Teranet. Он отслеживает цены на жилье в Канаде.

Очевидно, что цены на жилье в Канаде резко выросли. Средний дом в Канаде сегодня стоит на 58% больше, чем на пике прошлого североамериканского пузыря недвижимости.

• Вы, наверное, подумали, что после такого скачка канадский рынок жилья остынет…

Но и этого не происходит.

По данным Национального банка Канады, цены на жилье растут на 10% и более (в годовом исчислении) на половине городских рынков страны.

И если бы все это не было достаточно тревожным, цены на жилье в Канаде теперь оторвались от реальности.

Ниже вы поймете, о чем я говорю. Этот график сравнивает цены на жилье в Канаде со средним годовым доходом в стране.

Покупка дома в Канаде никогда не стоила так дорого.

Очевидно, что не канадская экономика питает бум на рынке жилья страны.

Его питает долг.

Короче говоря, люди по всей Канаде занимают огромные суммы денег, чтобы купить дома, которыми им ни в коем случае не стоит владеть.

График ниже иллюстрирует мой тезис.

Он сравнивает уровень задолженности домохозяйств в Канаде со средним уровнем располагаемого дохода.

Как видно на графике, средний канадец сейчас глубже в долгах, чем средний американец на пике последнего бума на рынке жилья в США.

Отношение долга к располагаемому доходу: в США (синим), в Канаде (зеленым)

• Короче говоря, рынок жилья в Канаде – это один большой карточный домик .

Теперь окончание вечеринки – лишь вопрос времени.

Когда это произойдет, канадская экономика развалится, потому что на недвижимость сегодня приходится 12% канадского ВВП.

Конечно, вас все это может не волновать, если вы живете в Соединенных Штатах.

Но вы должны понимать, что Канада – один из важнейших торговых партнеров Америки. Мы ежегодно отправляем им товары и услуги на сумму более $200 млрд.

Другими словами, у США будет серьезные проблемы, если канадский рынок жилья сгорит.

Грядущий канадский жилищный кризис может стать причиной следующего финансового кризиса в США.

Большинство аналитиков на это не обращает внимания. Они слишком заняты внутренними американскими проблемами.

Это серьезная ошибка. В конце концов, если мы извлекли хоть какой-то урок из финансового кризиса 2008-2009 гг, так это то, что проблемы в одной стране могут распространиться на всю глобальную экономику как лесной пожар.

Американские инвесторы не могут игнорировать происходящее в Канаде.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: